8801 三井不動産 四半期報告書－第112期第2四半期(2023/07/01－2023/09/30)

【表紙】

第一部【企業情報】

第１【企業の概況】

１【主要な経営指標等の推移】

（注）　当社は四半期連結財務諸表を作成しておりますので、提出会社の主要な経営指標等の推移については記載しておりません。

２【事業の内容】

　当第２四半期連結累計期間において、当社および当社の関係会社が営む事業の内容について、重要な変更はありません。また、主要な関係会社における異動もありません。

　なお、第１四半期連結会計期間より報告セグメントの区分を変更しております。詳細は、「第４ 経理の状況 １ 四半期連結財務諸表 注記事項（セグメント情報等）」の「２．報告セグメントの変更等に関する事項」に記載のとおりであります。

第２【事業の状況】

１【事業等のリスク】

　当第２四半期連結累計期間において、新たに発生した事業等のリスクはありません。

　また、前事業年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについて重要な変更はありません。

２【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

　文中の将来に関する事項は、当四半期報告書提出日現在において判断したものであります。

（１）経営成績の状況

　当第２四半期連結累計期間におけるわが国経済は、企業収益・設備投資の改善や、雇用・所得環境の改善のもと、緩やかな回復基調が続いていますが、物価上昇、金融資本市場の変動等により、先行きが不透明な状況が続いています。

　このような環境のなか、当第２四半期連結累計期間の経営成績は、売上高は前年同期比1,081億円（10.2％）の増収、営業利益は同比482億円（36.7％）の増益、親会社株主に帰属する四半期純利益は同比291億円（29.1％）の増益となりました。

　なお、売上高、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する四半期純利益は、いずれも第２四半期（累計）における過去最高を更新しました。

　また、足元における施設営業の好調な営業状況、純金利負担の改善を踏まえ、当期の連結業績予想を上方修正し、営業利益は3,350億円（前回予想3,300億円）、経常利益は2,550億円（前回予想2,450億円）、親会社株主に帰属する当期純利益は2,150億円（前回予想2,100億円）に変更しております。なお、売上高に変更はありません。

　報告セグメントの経営成績は、次のとおりです。

　なお、第１四半期連結会計期間より報告セグメントの区分を変更しております。詳細は、「第４ 経理の状況 １ 四半期連結財務諸表 注記事項 （セグメント情報等）」の「２．報告セグメントの変更等に関する事項」に記載のとおりであります。

　また、各セグメントの売上高は外部顧客に対する売上高を記載しており、特に記載のない場合、単位は百万円となっております。

① 賃貸

　前期に竣工した「50ハドソンヤード（米国・オフィス）」の収益・利益の拡大に加え、既存商業施設の売上伸長や、「ららぽーと門真・三井アウトレットパーク 大阪門真」の新規開業効果等により、セグメント全体では、350億円の増収、131億円の増益となりました。

なお、当第２四半期末における当社の首都圏オフィス空室率（単体）は、3.6％（第１四半期末の3.2％から0.4pt上昇）となりました。

＜売上高の内訳＞

・貸付面積の状況（単位：千㎡）

・期末空室率推移（％）

＜当第２四半期（累計）における主要な新規・通期稼働物件＞

・新規稼働（当期稼働物件）

・通期稼働（前期稼働物件）

＜単体の賃貸事業内訳＞

・全体

・オフィス・商業施設

② 分譲

　国内住宅分譲における「パークコート神宮北参道 ザ タワー」等の引渡しの進捗、投資家向け・海外住宅分譲等における資産回転の継続による投資家等への国内・海外の物件売却の推進により、セグメント全体では、320億円の増収、191億円の増益となりました。

なお、国内の新築マンション分譲の当期計上予定戸数3,350戸に対する当第２四半期末の契約進捗率は92％となりました。

＜売上高・営業利益の内訳＞

＜国内住宅分譲内訳＞

・売上高等の内訳

・契約状況

（注）契約済み戸数、新規発売戸数には、次期以降に計上が予定されている戸数も含まれております。

・期末完成在庫推移（戸）

・当第２四半期（累計）における主要な計上物件（国内住宅分譲）

・当第２四半期（累計）における主要な計上物件（投資家向け・海外住宅分譲）

③ マネジメント

　プロパティマネジメントは、リパーク（貸し駐車場）における前年同期比での稼働向上等により増収増益となりました。仲介・アセットマネジメント等は、前年同期に計上したプロジェクトマネジメントフィーの反動減等により、減収減益となりました。セグメント全体では、37億円の増収、21億円の減益となりました。

＜売上高・営業利益の内訳＞

※１　当第２四半期末のリパーク（貸し駐車場）管理台数の状況

　　 リパーク管理台数：248,959台（前年同期末：254,065台）

・三井不動産リアルティの仲介事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む）

・三井不動産レジデンシャルの販売受託事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む）

④ 施設営業

　ホテル・リゾートのADRが大幅に改善したことや、東京ドームにおける稼働日数・来場者数の増加等により、セグメント全体では、339億円の増収、190億円の増益となりました。

＜売上高の内訳＞

・ホテル稼働率

＜当第２四半期（累計）における主要な新規・通期稼働物件＞

・新規稼働物件（当期稼動物件）

・通期稼働物件（前期稼働物件）

⑤ その他

＜売上高の内訳＞

・受注工事高内訳

（２）財政状態の状況

①資産

　当第２四半期連結会計期間末の総資産は９兆5,271億円となり、前期末比で6,857億円増加しました。

　主な増減としては、新規投資、為替影響等により、販売用不動産（仕掛販売用不動産、開発用土地、前渡金を含む）が2,426億円、有形及び無形固定資産が1,545億円、現金及び預金が1,489億円、投資有価証券が1,061億円増加しました。

②負債

　当第２四半期連結会計期間末の有利子負債（短期借入金、ノンリコース短期借入金、コマーシャル・ペーパー、１年内償還予定の社債、ノンリコース１年内償還予定の社債、社債、ノンリコース社債、長期借入金、ノンリコース長期借入金の合計額）は４兆6,550億円となり、前期末比で6,064億円増加しました。

　なお、当第２四半期連結会計期間末の負債合計は、６兆3,520億円となり、前期末比で5,418億円増加しました。

③純資産

　当第２四半期連結会計期間末の純資産合計は、３兆1,750億円となり、前期末比で1,438億円の増加となりました。これは、利益剰余金が1,095億円、為替換算調整勘定が628億円増加したこと等によります。

（３）キャッシュ・フローの状況

当第２四半期連結累計期間末における現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べ1,488億円増加し、2,811億円となりました。

当第２四半期連結累計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。

＜営業活動によるキャッシュ・フロー＞

当第２四半期連結累計期間は、営業活動により844億円のキャッシュ・アウトとなりました。これは税金等調整前四半期純利益2,083億円や減価償却費646億円等のキャッシュ・インに対し、販売用不動産の取得による支出等のキャッシュ・アウトが上回ったことによります。前年同期比では、販売用不動産の取得による支出が増加したこと等により、キャッシュ・アウトが686億円増加しております。

＜投資活動によるキャッシュ・フロー＞

当第２四半期連結累計期間は、投資活動により1,135億円のキャッシュ・アウトとなりました。これは有形及び無形固定資産の取得による支出等のキャッシュ・アウトによります。前年同期比では、有形及び無形固定資産の取得による支出が減少したこと等により、キャッシュ・アウトが1,133億円減少しております。

＜財務活動によるキャッシュ・フロー＞

当第２四半期連結累計期間は、財務活動により3,133億円のキャッシュ・インとなりました。これは、当第２四半期連結累計期間の営業活動および投資活動における資金需要に対し、コマーシャル・ペーパーの発行や借入金による調達を行ったこと等によります。前年同期比では、短期借入れによる収入が増加したこと等により、キャッシュ・インが800億円増加しております。

（４）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

  　優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題につきましては、前事業年度の有価証券報告書からの重要な変更はありません。

（５）研究開発活動

  当第２四半期連結累計期間におけるグループ全体の研究開発活動の金額は、337百万円となりました。

  なお、当第２四半期連結累計期間において、当社グループの研究開発活動の状況に重要な変更はありません。

（６）主要な設備

　当第２四半期連結累計期間において、新たに確定した重要な設備の新設の計画は、以下のとおりです。

３【経営上の重要な契約等】

　当第２四半期連結会計期間において、経営上の重要な契約等の決定または締結等はありません。

第３【提出会社の状況】

１【株式等の状況】

（１）【株式の総数等】

①【株式の総数】

②【発行済株式】

（注）「提出日現在発行数」には、2023年11月１日からこの四半期報告書提出日までの新株予約権の行使により発行された株式数は含まれておりません。

（２）【新株予約権等の状況】

①【ストックオプション制度の内容】

　　　　該当事項はありません。

②【その他の新株予約権等の状況】

　　　　該当事項はありません。

（３）【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】

該当事項はありません。

（４）【発行済株式総数、資本金等の推移】

（注）2023年６月29日開催の取締役会において決議した譲渡制限付株式報酬としての新株式の発行により、2023年７月28日付で発行済株式総数が311,480株増加し、資本金・資本準備金がそれぞれ増加しております。（発行価格：2,875円、資本組入額：1,437.5円）

（５）【大株主の状況】

（注）１．日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）所有株式160,087千株は、すべて信託業務に係る株式であります。

　　　２．株式会社日本カストディ銀行（信託口）所有株式69,192千株は、すべて信託業務に係る株式であります。

　　　３．2022年５月11日付で公衆の縦覧に供されている変更報告書において、野村證券株式会社およびその共同保有者

　　　　　が2022年４月29日現在でそれぞれ以下の株式を保有している旨が記載されているものの、当社として2023年

　　　　　９月30日現在における実質所有株式数の確認ができないため、上記大株主の状況には含めておりません。

　　　４．2022年10月３日付で公衆の縦覧に供されている変更報告書において、株式会社三菱ＵＦＪフィナンシャル・

　　　　　グループおよびその共同保有者が2022年９月26日現在でそれぞれ以下の株式を保有している旨が記載されてい

　　　　　るものの、当社として2023年９月30日現在における実質所有株式数の確認ができないため、上記大株主の状況

　　　　　には含めておりません。

　　　５．2023年６月６日付で公衆の縦覧に供されている変更報告書において、ブラックロック・ジャパン株式会社およ

　　　　　びその共同保有者が2023年５月31日現在でそれぞれ以下の株式を保有している旨が記載されているものの、当

　　　　　社として2023年９月30日現在における実質所有株式数の確認ができないため、上記大株主の状況には含めてお

　　　　　りません。

（６）【議決権の状況】

①【発行済株式】

②【自己株式等】

２【役員の状況】

該当事項はありません。

第４【経理の状況】

１．四半期連結財務諸表の作成方法について

当社の四半期連結財務諸表は、「四半期連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」（平成19年内閣府令第64号）に基づいて作成しております。

２．監査証明について

当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、第２四半期連結会計期間（2023年７月１日から2023年９月30日まで）及び第２四半期連結累計期間（2023年４月１日から2023年９月30日まで）に係る四半期連結財務諸表について、有限責任 あずさ監査法人による四半期レビューを受けております。

１【四半期連結財務諸表】

（１）【四半期連結貸借対照表】

（２）【四半期連結損益計算書及び四半期連結包括利益計算書】

【四半期連結損益計算書】

【第２四半期連結累計期間】

【四半期連結包括利益計算書】

【第２四半期連結累計期間】

（３）【四半期連結キャッシュ・フロー計算書】

【注記事項】

（会計方針の変更）

（電子記録移転有価証券表示権利等の発行及び保有の会計処理及び開示に関する取扱いの適用）

　「電子記録移転有価証券表示権利等の発行及び保有の会計処理及び開示に関する取扱い」（実務対応報告第43号　2022年８月26日　企業会計基準委員会）を第１四半期連結会計期間の期首から適用しております。

　なお、この変更による当第２四半期連結財務諸表に与える影響はありません。

（四半期連結財務諸表の作成にあたり適用した特有の会計処理）

 　　　（税金費用の計算）

　税金費用については、当第２四半期連結会計期間を含む連結会計年度の税引前当期純利益に対する税効果会計適用後の実効税率を合理的に見積り、税引前四半期純利益に当該見積実効税率を乗じて計算しております。

（四半期連結貸借対照表関係）

　　　※１．その他の棚卸資産の内訳は次のとおりであります。

　　　２．偶発債務は次のとおりであります。

　　（１）保証債務

　　（２）その他

　当社連結子会社の三井不動産レジデンシャル株式会社（以下、「レジデンシャル社」とする。）が分譲した横浜市所在のマンション（以下、「当マンション」とする。）において、基礎部分となる杭の一部の不具合が推定されておりましたが、2016年４月11日、レジデンシャル社は、施工会社である三井住友建設株式会社から、現況調査として杭の一部が支持層に未達である旨の報告書を受領いたしました。また、2016年８月26日、レジデンシャル社は、横浜市から当マンションが建築基準法に違反していること、および当該違反の是正措置について当マンションの区分所有者と協議を行い、責任を持って解決にあたることを求める旨の通知書を受領いたしました。

　レジデンシャル社は、2016年５月８日、当マンションの管理組合との間において、杭の不具合に起因する当マンションの建替えを含めたいくつかの是正方法および補償に関する方針、並びに当該事象にかかる費用をレジデンシャル社が負担する旨の合意書（以下、「合意書」とする。）を締結いたしました。また、当マンションの管理組合は、2016年９月19日、是正方法として建物の区分所有等に関する法律に基づく決議を行い、全棟建替えを行うことを決定し、2021年２月25日に建替え工事が完了いたしました。

　当マンションについては、施工会社である三井住友建設株式会社より杭施工時に施工記録のデータの転用・加筆等が行われたとの報告書を受領し、また、杭の一部が支持層に未達であること、当マンションが建築基準法違反であることが確認されております。このため、レジデンシャル社は、上記合意書に基づく当マンションの建替え費用、建物工事期間中の仮住まい費用等発生費用のすべてについて、施工会社である三井住友建設株式会社並びに杭施工を行った株式会社日立ハイテクノロジーズ（現 株式会社日立ハイテク）および旭化成建材株式会社に対し、不法行為責任、瑕疵担保責任等に基づき求償することとしておりました。レジデンシャル社は、2017年11月28日、この求償方針に従って損害賠償を上記３社に請求する訴訟を提起しました。請求金額は当第２四半期末で約505億円となります。なお、上記発生費用のうち、レジデンシャル社が当第２四半期末までに仮払いした金額については、当社四半期連結貸借対照表の流動資産に計上しております。

　今後、当該事象の進捗状況によっては、当社グループの連結業績に影響が生じる可能性がありますが、現時点ではその影響額を合理的に見積ることは困難な状況にあります。

（四半期連結損益計算書関係）

※１　販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は、次のとおりであります。

（四半期連結キャッシュ・フロー計算書関係）

※１　現金及び現金同等物の四半期連結累計期間末残高と四半期連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

（株主資本等関係）

Ⅰ　前第２四半期連結累計期間（自　2022年４月１日　至　2022年９月30日）

１．配当に関する事項

 （１）配当金支払額

　2022年６月29日開催の定時株主総会において、次のとおり決議しています。

・普通株式の配当に関する事項

 （２）基準日が当第２四半期連結累計期間に属する配当のうち、配当の効力発生日が当第２四半期連結会計期間末後となるもの

　2022年11月９日開催の取締役会において、次のとおり決議しています。

・普通株式の配当に関する事項

Ⅱ　当第２四半期連結累計期間（自　2023年４月１日　至　2023年９月30日）

１．配当に関する事項

 （１）配当金支払額

　2023年６月29日開催の定時株主総会において、次のとおり決議しています。

・普通株式の配当に関する事項

 （２）基準日が当第２四半期連結累計期間に属する配当のうち、配当の効力発生日が当第２四半期連結会計期間末後となるもの

　2023年11月８日開催の取締役会において、次のとおり決議しています。

・普通株式の配当に関する事項

（セグメント情報等）

      【セグメント情報】

Ⅰ　前第２四半期連結累計期間（自　2022年４月１日　至　2022年９月30日）

１．報告セグメントごとの売上高及び利益又は損失の金額に関する情報

（注）１．セグメント利益又は損失の調整額△23,901百万円には、セグメント間取引消去△1,139百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△22,762百万円が含まれています。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の一般管理費です。

　２．セグメント利益又は損失は、四半期連結損益計算書の営業利益と調整を行っています。

Ⅱ　当第２四半期連結累計期間（自　2023年４月１日　至　2023年９月30日）

１．報告セグメントごとの売上高及び利益又は損失の金額に関する情報

（注）１．セグメント利益又は損失の調整額△26,622百万円には、セグメント間取引消去△369百万円、各報告　セグメントに配分していない全社費用△26,252百万円が含まれています。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の一般管理費です。

　２．セグメント利益又は損失は、四半期連結損益計算書の営業利益と調整を行っています。

２．報告セグメントの変更等に関する事項

　当社グループ内の業績管理の方法を一部見直したことにより、第１四半期連結会計期間より報告セグメントとして「施設営業」を新設し、従来の「賃貸」「分譲」「マネジメント」「その他」の４区分から「賃貸」「分譲」「マネジメント」「施設営業」「その他」の５区分へと変更しています。「施設営業」には、従来「その他」に含まれていた施設営業事業、東京ドーム事業の一部を集約しています。

　なお、上記記載の前第２四半期連結累計期間における報告セグメントごとの売上高及び利益又は損失の金額に関する情報は、変更後のセグメント区分へ組み替えて表示しています。

（収益認識関係）

　顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、「注記事項（セグメント情報等）」を参照ください。

　なお、当該注記事項における売上高には、顧客との契約から生じる収益に加え、「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号　2007年３月30日）等に基づく収益等が含まれております。

（１株当たり情報）

　１株当たり四半期純利益金額及び算定上の基礎、潜在株式調整後１株当たり四半期純利益金額及び算定上の基礎は、以下のとおりです。

２【その他】

　2023年11月８日開催の取締役会において、当期中間配当に関し、次のとおり決議しています。

（注）2023年９月30日現在の株主名簿に記載または記録された株主に対し、支払いを行います。

第二部【提出会社の保証会社等の情報】

　該当事項はありません。

独立監査人の四半期レビュー報告書

有限責任 あずさ監査法人 東京事務所

監査人の結論

　当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、「経理の状況」に掲げられている三井不動産株式会社の2023年４月１日から2024年３月31日までの連結会計年度の第２四半期連結会計期間（2023年７月１日から2023年９月30日まで）及び第２四半期連結累計期間（2023年４月１日から2023年９月30日まで）に係る四半期連結財務諸表、すなわち、四半期連結貸借対照表、四半期連結損益計算書、四半期連結包括利益計算書、四半期連結キャッシュ・フロー計算書及び注記について四半期レビューを行った。

　当監査法人が実施した四半期レビューにおいて、上記の四半期連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠して、三井不動産株式会社及び連結子会社の2023年９月30日現在の財政状態並びに同日をもって終了する第２四半期連結累計期間の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を適正に表示していないと信じさせる事項が全ての重要な点において認められなかった。

監査人の結論の根拠

　当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期レビューの基準に準拠して四半期レビューを行った。四半期レビューの基準における当監査法人の責任は、「四半期連結財務諸表の四半期レビューにおける監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、結論の表明の基礎となる証拠を入手したと判断している。

四半期連結財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任

　経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠して四半期連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない四半期連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。

　四半期連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき四半期連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。

　監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。

四半期連結財務諸表の四半期レビューにおける監査人の責任

　監査人の責任は、監査人が実施した四半期レビューに基づいて、四半期レビュー報告書において独立の立場から四半期連結財務諸表に対する結論を表明することにある。

　監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期レビューの基準に従って、四半期レビューの過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。

・主として経営者、財務及び会計に関する事項に責任を有する者等に対する質問、分析的手続その他の四半期レビュー手

　続を実施する。四半期レビュー手続は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して実施される

　年度の財務諸表の監査に比べて限定された手続である。

・継続企業の前提に関する事項について、重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認めら

　れると判断した場合には、入手した証拠に基づき、四半期連結財務諸表において、我が国において一般に公正妥当と認

　められる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠して、適正に表示されていないと信じさせる事項が認められないかどう

　か結論付ける。また、継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、四半期レビュー報告書において四

　半期連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する四半期連結財務諸表の注記事項が適

　切でない場合は、四半期連結財務諸表に対して限定付結論又は否定的結論を表明することが求められている。監査人の

　結論は、四半期レビュー報告書日までに入手した証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業と

　して存続できなくなる可能性がある。

・四半期連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基

　準に準拠していないと信じさせる事項が認められないかどうかとともに、関連する注記事項を含めた四半期連結財務諸

　表の表示、構成及び内容、並びに四半期連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示していないと信じさせ

　る事項が認められないかどうかを評価する。

・四半期連結財務諸表に対する結論を表明するために、会社及び連結子会社の財務情報に関する証拠を入手する。監査人

　は、四半期連結財務諸表の四半期レビューに関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査人

　の結論に対して責任を負う。

　監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した四半期レビューの範囲とその実施時期、四半期レビュー上の重要な発見事項について報告を行う。

　監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。

利害関係

　会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。

以　上

（注）１．上記の四半期レビュー報告書の原本は当社（四半期報告書提出会社）が別途保管しております。 ２．XBRLデータは四半期レビューの対象には含まれていません。