8801 三井不動産 四半期報告書－第109期第1四半期(令和2年4月1日－令和2年6月30日)

【表紙】

第一部【企業情報】

第１【企業の概況】

１【主要な経営指標等の推移】

　（注）１．当社は四半期連結財務諸表を作成しておりますので、提出会社の主要な経営指標等の推移については記載しておりません。

２．売上高には、消費税等は含まれておりません。

２【事業の内容】

　当第１四半期連結累計期間において、当社および当社の関係会社が営む事業の内容について、重要な変更はありません。また、主要な関係会社に異動はありません。

第２【事業の状況】

１【事業等のリスク】

　当第１四半期連結累計期間において、新たに発生した事業等のリスクはありません。

　また、前事業年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについて重要な変更はありません。

２【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

　文中の将来に関する事項は、当四半期報告書提出日現在において判断したものであります。

（１）経営成績の状況

　当第１四半期連結累計期間におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の拡大を受けた緊急事態宣言の発令および行政による外出自粛要請等により、個人消費の減少に加え、輸出、生産、企業収益も減少し雇用が弱含むなど、極めて厳しい状況となりました。

　このような環境のなか、当第１四半期連結累計期間の業績は、行政からの要請等を踏まえ、企業として積極的に感染拡大防止に努めるとの観点から、商業施設やホテルの休館、個人向け仲介事業の店舗の休店等を実施するとともに、共生・共存の観点から、休館した当社保有施設の商業テナントの家賃減免等を実施しました。なお、５月中旬以降はお客様および施設従業員等の安全・安心を最優先し感染防止策を講じたうえで、順次営業を再開しております。

　オフィス賃貸は、既存オフィスにおける賃貸収益等が増加し、国内住宅分譲は、「ザ・タワー横浜北仲」「パークシティ武蔵小山 ザ タワー」等の引渡しが順調に進捗しました。

　全体では、売上高は4,070億円、前年同期比201億円（△4.7％）の減収、営業利益は368億円、同比140億円（△27.6％）の減益、経常利益は297億円、同比196億円（△39.8％）の減益、親会社株主に帰属する四半期純利益は137億円、同比194億円（△58.5％）の減益となりました。なお、業績は期初に公表した連結業績予想の想定の範囲内で推移しております。

 　（注）本報告書の売上高は消費税等抜きで表示しております。

　報告セグメントの経営成績は、次のとおりです。

　また、各セグメントの売上高は外部顧客に対する売上高を記載しており、特に記載のない場合、単位は百万円となっております。

① 賃貸

既存オフィスにおける賃貸収益等の増加や当第１四半期に開業した「三井アウトレットパーク横浜ベイサイド」の収益寄与の一方で、新型コロナウイルス感染症の拡大を受けた商業施設の休館や当社保有施設の商業テナントの家賃減免等により、セグメント全体では204億円の減収、110億円の減益となりました。

なお、当社の首都圏オフィス空室率（単体）は2.1％となりました。

＜売上高の内訳＞

　・貸付面積の状況（単位：千㎡）

・期末空室率推移（％）

＜当第１四半期における主要な新規・通期稼働物件＞

・新規稼働（当期稼動物件）

・通期稼働（前期稼動物件）

＜単体の賃貸事業内訳＞

・全体

・オフィス・商業施設

② 分譲

国内住宅分譲は、「ザ・タワー横浜北仲」「パークシティ武蔵小山 ザ タワー」等の引渡しの進捗等により増収増益となった一方で、投資家向け・海外住宅分譲等は、前年同期の物件売却の反動等により減収減益となりました。セグメント全体では、290億円の増収、136億円の増益となりました。

なお、国内の新築マンション分譲の当期計上予定戸数3,800戸に対する当第１四半期末の契約進捗率は83％（前年同期86％）となりました。

＜売上高・営業利益の内訳＞

＜国内住宅分譲内訳＞

・売上高等の内訳

　　・契約状況

（注）契約済み戸数、新規発売戸数には、次期以降に計上が予定されている戸数も含まれております。

・期末完成在庫推移（戸）

・当第１四半期における主要な計上物件（国内住宅分譲）

・当第１四半期における主要な計上物件（投資家向け・海外住宅分譲等）

③ マネジメント

プロパティマネジメントは、新型コロナウイルス感染症の拡大を受けた行政による外出自粛要請等などの影響から、リパーク事業（貸し駐車場事業）の稼働率が低下したこと等により減収減益となりました。仲介・アセットマネジメント等は、リハウス事業（個人向け仲介事業）の店舗の休店等に起因する取扱件数の減少等により減収減益となりました。セグメント全体では、98億円の減収、77億円の減益となりました。

＜売上高・営業利益の内訳＞

※１　当第１四半期末のリパーク（貸し駐車場）管理台数の状況

　　 リパーク管理台数：273,515台（前年同期末：251,562台）

　　・三井不動産リアルティの仲介事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む）

・三井不動産レジデンシャルの販売受託事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む）

④ その他

新型コロナウイルス感染症の拡大を受け、施設営業において、行政からの要請等を踏まえホテル・リゾート施設を休館したこと等により、セグメント全体では、188億円の減収、78億円の減益となりました。

＜売上高の内訳＞

・受注工事高内訳

＜当第１四半期における主要な通期稼働物件＞

・通期稼働物件（前期稼動物件）

（２）財政状態の状況

①資産

　当第１四半期連結会計期間末の総資産は、７兆6,538億円となり、前期末比で2,584億円増加しました。

　主な増減としては、現金及び預金が698億円増加し、投資有価証券が685億円増加し、新規投資等により、有形及び無形固定資産が447億円増加し、販売用不動産（仕掛販売用不動産、開発用土地、前渡金を含む）が392億円増加しました。

②負債

　当第１四半期連結会計期間末の有利子負債（短期借入金、ノンリコース短期借入金、コマーシャル・ペーパー、１年内償還予定の社債、ノンリコース１年内償還予定の社債、社債、ノンリコース社債、長期借入金、ノンリコース長期借入金の合計額）は、３兆8,069億円となり、前期末比で3,258億円増加しました。

　なお、当第１四半期連結会計期間末の負債合計は、５兆1,555億円となり、前期末比で2,467億円増加しました。

③純資産

　当第１四半期連結会計期間末の純資産合計は、２兆4,982億円となり、前期末比で117億円の増加となりました。これは、その他有価証券評価差額金が392億円増加した一方で、為替換算調整勘定が115億円、利益剰余金が75億円減少し、自己株式の取得により自己株式が68億円増加（純資産の減少）したこと等によります。

（３）キャッシュ・フローの状況

当第１四半期連結累計期間末における現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べ724億円増加し、2,519億円となりました。

当第１四半期連結累計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。

＜営業活動によるキャッシュ・フロー＞

当第１四半期連結累計期間は、営業活動により1,237億円のキャッシュ・アウトとなりました。これは税金等調整前四半期純利益241億円や減価償却費213億円等のキャッシュ・インに対し、販売用不動産の取得による支出等のキャッシュ・アウトが上回ったことによります。前年同期比では、販売用不動産の取得による支出が増加したこと等により、キャッシュ・アウトが751億円増加しております。

＜投資活動によるキャッシュ・フロー＞

当第１四半期連結累計期間は、投資活動により1,121億円のキャッシュ・アウトとなりました。これは、有形及び無形固定資産の取得による支出等のキャッシュ・アウトによります。前年同期比では、有形及び無形固定資産の取得による支出が減少したこと等により、キャッシュ・アウトが802億円減少しております。

＜財務活動によるキャッシュ・フロー＞

当第１四半期連結累計期間は、財務活動により3,089億円のキャッシュ・インとなりました。これは、当第１四半期連結累計期間の営業活動および投資活動における資金需要に対し、借入金による調達を行ったこと等によります。前年同期比では、社債の発行による収入が増加したこと等により、キャッシュ・インが731億円増加しております。

（４）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題につきましては、前事業年度の有価証券報告書からの重要な変更はありません。

（５）研究開発活動

  当第１四半期連結累計期間におけるグループ全体の研究開発活動の金額は、184百万円となりました。

  なお、当第１四半期連結累計期間において、当社グループの研究開発活動の状況に重要な変更はありません。

    （６）主要な設備

　　  当第１四半期連結累計期間において、新たに確定した重要な設備の新設の計画は、以下のとおりです。

３【経営上の重要な契約等】

　当第１四半期連結会計期間において、経営上の重要な契約等の決定または締結等はありません。

第３【提出会社の状況】

１【株式等の状況】

（１）【株式の総数等】

①【株式の総数】

②【発行済株式】

（注）１．「提出日現在発行数」には、2020年８月１日からこの四半期報告書提出日までの新株予約権の行使により発行された株式数は含まれておりません。

（注）２．2020年６月26日開催の取締役会において決議した譲渡制限付株式報酬としての新株式の発行により、2020年７月22日付で137,050株増加しております。

（２）【新株予約権等の状況】

①【ストックオプション制度の内容】

該当事項はありません。

②【その他の新株予約権等の状況】

該当事項はありません。

（３）【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】

該当事項はありません。

（４）【発行済株式総数、資本金等の推移】

　（注）2020年６月26日開催の取締役会において決議した譲渡制限付株式報酬としての新株式の発行により、2020年７月

　　　22日付で①発行済株式総数が137,050株、②資本金が130百万円、③資本準備金が130百万円それぞれ増加し、①

　　　発行済株式総数979,387千株、②資本金339,897百万円、③資本準備金413,873百万円となっております。

（５）【大株主の状況】

　当四半期会計期間は第１四半期会計期間であるため、記載事項はありません。

（６）【議決権の状況】

　当第１四半期会計期間末日現在の「議決権の状況」については、株主名簿の記載内容が確認できないため、記載することができないことから、直前の基準日（2020年３月31日）に基づく株主名簿による記載をしております。

①【発行済株式】

②【自己株式等】

２【役員の状況】

該当事項はありません。

第４【経理の状況】

１．四半期連結財務諸表の作成方法について

当社の四半期連結財務諸表は、「四半期連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」（平成19年内閣府令第64号。以下「四半期連結財務諸表規則」という。）に基づいて作成しております。

なお、四半期連結財務諸表規則第５条の２第２項により、四半期連結キャッシュ・フロー計算書を作成しております。

２．監査証明について

当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、第１四半期連結会計期間（2020年４月１日から2020年６月30日まで）及び第１四半期連結累計期間（2020年４月１日から2020年６月30日まで）に係る四半期連結財務諸表について、有限責任 あずさ監査法人による四半期レビューを受けております。

１【四半期連結財務諸表】

（１）【四半期連結貸借対照表】

（２）【四半期連結損益計算書及び四半期連結包括利益計算書】

【四半期連結損益計算書】

【第１四半期連結累計期間】

【四半期連結包括利益計算書】

【第１四半期連結累計期間】

（３）【四半期連結キャッシュ・フロー計算書】

【注記事項】

（四半期連結財務諸表の作成にあたり適用した特有の会計処理）

　(税金費用の計算)

　税金費用については、当第１四半期連結会計期間を含む連結会計年度の税引前当期純利益に対する税効果会計適用後の実効税率を合理的に見積り、税引前四半期純利益に当該見積実効税率を乗じて計算しております。

（追加情報）

　当社グループでは、四半期連結財務諸表作成時に入手可能な情報に基づき、固定資産の減損損失の計上の要否判定、販売用不動産等の評価等の会計上の見積りにおいて、新型コロナウイルス感染症の拡大が、将来の収益に一定の影響を与えると仮定しております。具体的には、当連結会計年度において、第１四半期は行政からの要請等により、厳しい制約の下で経済活動が行われる状況が続きましたが、第２四半期以降、年度末に向けて緩やかに正常化すると仮定しております。当該仮定について、前連結会計年度末から重要な変更はありません。

（四半期連結貸借対照表関係）

　　　１．偶発債務は次のとおりであります。

　　(１）保証債務

　　(２）その他

　当社連結子会社の三井不動産レジデンシャル株式会社（以下、「レジデンシャル社」とする。）が分譲した横浜市所在のマンション（以下、「当マンション」とする。）において、基礎部分となる杭の一部の不具合が推定されておりましたが、2016年４月11日、レジデンシャル社は、施工会社である三井住友建設株式会社から、現況調査として杭の一部が支持層に未達である旨の報告書を受領いたしました。また、2016年８月26日、レジデンシャル社は、横浜市から当マンションが建築基準法に違反していること、および当該違反の是正措置について当マンションの区分所有者と協議を行い、責任を持って解決にあたることを求める旨の通知書を受領いたしました。

　レジデンシャル社は、2016年５月８日、当マンションの管理組合との間において、杭の不具合に起因する当マンションの建替えを含めたいくつかの是正方法および補償に関する方針、並びに当該事象にかかる費用をレジデンシャル社が負担する旨の合意書（以下、「合意書」とする。）を締結いたしました。また、当マンションの管理組合は、2016年９月19日、是正方法として建物の区分所有等に関する法律に基づく決議を行い、全棟建替えを行うことを決定いたしました。

　当マンションについては、施工会社である三井住友建設株式会社より杭施工時に施工記録のデータの転用・加筆等が行われたとの報告書を受領し、また、杭の一部が支持層に未達であること、当マンションが建築基準法違反であることが確認されております。このため、レジデンシャル社は、上記合意書に基づく当マンションの建替え費用、建物工事期間中の仮住まい費用等発生費用のすべてについて、施工会社である三井住友建設株式会社並びに杭施工を行った株式会社日立ハイテクノロジーズおよび旭化成建材株式会社に対し、不法行為責任、瑕疵担保責任等に基づき求償することとしておりました。レジデンシャル社は、2017年11月28日、この求償方針に従って損害賠償を上記３社に請求する訴訟を提起しました。請求金額は当第１四半期末で約509億円となります。なお、上記発生費用のうち、レジデンシャル社が当第１四半期末までに仮払いした金額については、当社四半期連結貸借対照表の流動資産に計上しております。

　今後、当該事象の進捗状況によっては、当社グループの連結業績に影響が生じる可能性がありますが、現時点ではその影響額を合理的に見積ることは困難な状況にあります。

（四半期連結損益計算書関係）

※１　新型コロナウイルス感染症による損失の主な内訳は、商業施設及びホテル等の休業期間中における借地借家料や減価償却費等の固定費になります。

（四半期連結キャッシュ・フロー計算書関係）

　　　※１　現金及び現金同等物の四半期末残高と四半期連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

（株主資本等関係）

Ⅰ　前第１四半期連結累計期間（自　2019年４月１日　至　2019年６月30日）

　　　１．配当金支払額

　　　2019年６月27日開催の定時株主総会において、次のとおり決議しています。

　　　・普通株式の配当に関する事項

　　　　　配当金の総額　　　 　　　　 23,573百万円

　　　 　 １株当たり配当額 　　　　　　　　　 24円

　　　　　基準日　　　　　　　　　　2019年３月31日

 　　　　 効力発生日 　　　　 　　　2019年６月28日

　　　　  配当の原資　　　　　　　　　　利益剰余金

Ⅱ　当第１四半期連結累計期間（自　2020年４月１日　至　2020年６月30日）

　　　１．配当金支払額

　　　  2020年６月26日開催の定時株主総会において、次のとおり決議しています。

　　　・普通株式の配当に関する事項

　　　　　配当金の総額　　　 　　　　 21,364百万円

　　　 　 １株当たり配当額 　　　　　　　　　 22円

　　　　　基準日　　　　　　　　　　2020年３月31日

 　　　　 効力発生日 　　　　 　　　2020年６月29日

　　　　  配当の原資　　　　　　　　　　利益剰余金

（セグメント情報等）

　　　Ⅰ　前第１四半期連結累計期間（自　2019年４月１日　至　2019年６月30日）

　　　　１．報告セグメントごとの売上高及び利益又は損失の金額に関する情報

（注）１．セグメント利益又は損失の調整額△10,830百万円には、セグメント間取引消去△16百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△10,814百万円が含まれています。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の一般管理費です。

　　　２．セグメント利益又は損失は、四半期連結損益計算書の営業利益と調整を行っています。

　　　Ⅱ　当第１四半期連結累計期間（自　2020年４月１日　至　2020年６月30日）

　　　　１．報告セグメントごとの売上高及び利益又は損失の金額に関する情報

（注）１．セグメント利益又は損失の調整額△11,810百万円には、セグメント間取引消去△1,364百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△10,446百万円が含まれています。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の一般管理費です。

　　　２．セグメント利益又は損失は、四半期連結損益計算書の営業利益と調整を行っています。

（１株当たり情報）

　　　１株当たり四半期純利益金額及び算定上の基礎、潜在株式調整後１株当たり四半期純利益金額及び算定上の基礎

　　は、以下のとおりです。

２【その他】

 該当事項はありません。

第二部【提出会社の保証会社等の情報】

　該当事項はありません。

監査人の結論

　当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、「経理の状況」に掲げられている三井不動産株式会社の2020年４月１日から2021年３月31日までの連結会計年度の第１四半期連結会計期間（2020年４月１日から2020年６月30日まで）及び第１四半期連結累計期間（2020年４月１日から2020年６月30日まで）に係る四半期連結財務諸表、すなわち、四半期連結貸借対照表、四半期連結損益計算書、四半期連結包括利益計算書、四半期連結キャッシュ・フロー計算書及び注記について四半期レビューを行った。

　当監査法人が実施した四半期レビューにおいて、上記の四半期連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠して、三井不動産株式会社及び連結子会社の2020年６月30日現在の財政状態並びに同日をもって終了する第１四半期連結累計期間の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を適正に表示していないと信じさせる事項が全ての重要な点において認められなかった。

監査人の結論の根拠
　当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期レビューの基準に準拠して四半期レビューを行った。四半期レビューの基準における当監査法人の責任は、「四半期連結財務諸表の四半期レビューにおける監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、結論の表明の基礎となる証拠を入手したと判断している。

四半期連結財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任

　経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠して四半期連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない四半期連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。

　四半期連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき四半期連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。

　監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。

四半期連結財務諸表の四半期レビューにおける監査人の責任

　監査人の責任は、監査人が実施した四半期レビューに基づいて、四半期レビュー報告書において独立の立場から四半期連結財務諸表に対する結論を表明することにある。

　監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期レビューの基準に従って、四半期レビューの過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。

・主として経営者、財務及び会計に関する事項に責任を有する者等に対する質問、分析的手続その他の四半期レビュー手続を実施する。四半期レビュー手続は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して実施される年度の財務諸表の監査に比べて限定された手続である。

・継続企業の前提に関する事項について、重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められると判断した場合には、入手した証拠に基づき、四半期連結財務諸表において、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠して、適正に表示されていないと信じさせる事項が認められないかどうか結論付ける。また、継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、四半期レビュー報告書において四半期連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する四半期連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、四半期連結財務諸表に対して限定付結論又は否定的結論を表明することが求められている。監査人の結論は、四半期レビュー報告書日までに入手した証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。

・四半期連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠していないと信じさせる事項が認められないかどうかとともに、関連する注記事項を含めた四半期連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに四半期連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示していないと信じさせる事項が認められないかどうかを評価する。

・四半期連結財務諸表に対する結論を表明するために、会社及び連結子会社の財務情報に関する証拠を入手する。監査人は、四半期連結財務諸表の四半期レビューに関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査人の結論に対して責任を負う。

　監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した四半期レビューの範囲とその実施時期、四半期レビュー上の重要な発見事項について報告を行う。

　監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガードを講じている場合はその内容について報告を行う。

利害関係

　会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。

以　上