8801 三井不動産 四半期報告書－第108期第3四半期(令和1年10月1日－令和1年12月31日)

【表紙】

第一部【企業情報】

第１【企業の概況】

１【主要な経営指標等の推移】

（注）１．当社は四半期連結財務諸表を作成しておりますので、提出会社の主要な経営指標等の推移については記載しておりません。

２．売上高には、消費税等は含まれておりません。

２【事業の内容】

　当第３四半期連結累計期間において、当社及び当社の関係会社が営む事業の内容について、重要な変更はありません。また、主要な関係会社における異動もありません。

　なお、第１四半期連結累計期間より報告セグメントの区分を変更しております。詳細は、「第４　経理の状況　１四半期連結財務諸表　注記事項（セグメント情報等）」の「２．報告セグメントの変更等に関する事項」に記載のとおりであります。

第２【事業の状況】

１【事業等のリスク】

　当第３四半期連結累計期間において、新たに発生した事業等のリスクはありません。

　また、前事業年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについて重要な変更はありません。

２【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

　文中の将来に関する事項は、当四半期報告書提出日現在において判断したものであります。

（１）経営成績の状況

　当第３四半期連結累計期間におけるわが国経済は、通商問題を巡る動向、中国経済の先行き、英国のＥＵ離脱等の海外経済の動向などのリスクから、輸出や生産が弱含んだ一方、雇用・所得環境の改善による個人消費の持ち直しの動きや設備投資の緩やかな増加が見られ、企業収益も高い水準で推移し、緩やかな回復基調が続きました。

　このような環境のなか、当第３四半期連結累計期間の業績は、「賃貸」においては、前期に竣工・開業したオフィス・商業施設（※１）の通期稼働効果や当第３四半期に開業した「ららぽーと沼津」の収益寄与等に加え、「分譲」における「パークタワー晴海」等の順調な引渡しの進捗や、「マネジメント」におけるリパーク事業（貸し駐車場事業）の管理台数の増加等により、全体では、売上高は１兆2,954億円、前年同期比514億円（4.1％）の増収、営業利益は1,703億円、同比139億円（8.9％）の増益、経常利益は1,566億円、同比40億円（2.7％）の増益、親会社株主に帰属する四半期純利益は1,022億円、同比53百万円（0.1％）の増益となりました。

※１　日本橋髙島屋三井ビルディング、msb Tamachi 田町ステーションタワーＳ、55ハドソンヤード、三井アウトレットパーク台中港等

　通期の業績は、2020年１月30日に公表した通期予想に対して順調に進捗しており、売上高、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益は、いずれも過去最高を更新する見込みです。

　（注）本報告書の売上高は消費税等抜きで表示しております。

　報告セグメントの業績は、次のとおりです。

　なお、第１四半期連結累計期間より報告セグメントの区分を変更しております。詳細は、「第４　経理の状況　１四半期連結財務諸表　注記事項（セグメント情報等）」の「２．報告セグメントの変更等に関する事項」に記載のとおりであります。

　各セグメントの売上高は外部顧客に対する売上高を記載しており、特に記載のない場合、単位は百万円となっております。

① 賃貸

前期に竣工・開業した「日本橋髙島屋三井ビルディング」「msb Tamachi 田町ステーションタワーＳ」「55ハドソンヤード」「三井アウトレットパーク台中港」等の通期稼働効果や当第３四半期に開業した「ららぽーと沼津」の収益寄与等により、セグメント全体では、290億円の増収、89億円の増益となりました。

なお、当社の首都圏オフィス空室率（単体）は1.5％となりました。

＜売上高の内訳＞

・貸付面積の状況（単位：千㎡）

・期末空室率推移（％）

＜当第３四半期（累計）における主要な新規・通期稼働物件＞

・新規稼働物件（当期稼働物件）

・通期稼働物件（前期稼働物件）

＜単体の賃貸事業内訳＞

・全体

・オフィス・商業施設

② 分譲

国内住宅分譲において「パークタワー晴海」等の引渡しが順調に進捗し増収増益となった一方で、投資家向け・海外住宅分譲等において前年同期の物件売却の反動等により減収減益となりました。セグメント全体では、９億円の減収、61億円の増益となりました。

なお、国内の新築マンション分譲の当期計上予定戸数3,400戸に対する当第３四半期末の契約進捗率は100％（前年同期99％）となりました。

＜売上高・営業利益の内訳＞

＜国内住宅分譲内訳＞

・売上高等の内訳

・契約状況

（注）契約済み戸数、新規発売戸数には、次期以降に計上が予定されている戸数も含まれております。

・期末完成在庫推移（戸）

・当第３四半期（累計）における主要な計上物件（国内住宅分譲）

・当第３四半期（累計）における主要な計上物件（投資家向け分譲）

・当第３四半期（累計）における主要な計上物件（海外住宅分譲）

③ マネジメント

  プロパティマネジメントにおけるリパーク事業（貸し駐車場事業）の管理台数の増加等に加え、仲介・アセットマネジメント等におけるアセットマネジメント事業の運用受託報酬の増加等により、セグメント全体では、182億円の増収、42億円の増益となりました。

＜売上高・営業利益の内訳＞

※２　当第３四半期末のリパーク（貸し駐車場）管理台数の状況

　　　リパーク管理台数：264,301台（前年同期末：243,426台）

・三井不動産リアルティの仲介事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む）

　　 ・三井不動産レジデンシャルの販売受託事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む）

④ その他

　施設営業において前期に開業した「三井ガーデンホテル日本橋プレミア」等が通期稼働した一方で、新規に開業した「ハレクラニ沖縄」「三井ガーデンホテル神宮外苑の杜プレミア」等の開業費用等の影響により、セグメント全体では、51億円の増収、30億円の減益となりました。

＜売上高の内訳＞

・受注工事高内訳

＜当第３四半期（累計）における主要な新規・通期稼働物件＞

・新規稼働物件（当期稼動物件）

・通期稼働物件（前期稼動物件）

（２）財政状態の状況

①資産

　当第３四半期連結会計期間末の総資産は、７兆2,999億円となり、前期末比で4,972億円増加しました。

　主な増減としては、新規投資等により、販売用不動産（仕掛販売用不動産、開発用土地、前渡金を含む）が1,999

億円、有形及び無形固定資産が1,673億円増加し、また、時価評価等により投資有価証券が1,037億円増加しました。

②負債

　当第３四半期連結会計期間末の有利子負債（短期借入金、ノンリコース短期借入金、コマーシャル・ペーパー、１年内償還予定の社債、ノンリコース１年内償還予定の社債、社債、ノンリコース社債、長期借入金、ノンリコース長期借入金の合計額）は、３兆4,490億円となり、前期末比で5,424億円増加しました。

　なお、当第３四半期連結会計期間末の負債合計は、４兆7,852億円となり、前期末比で4,032億円増加しました。

③純資産

　当第３四半期連結会計期間末の純資産合計は、２兆5,147億円となり、前期末比で939億円の増加となりました。

　これは、その他有価証券評価差額金が617億円増加し、また、利益剰余金が572億円増加したこと等によります。

（３）キャッシュ・フローの状況

当第３四半期連結累計期間末における現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べ10億円増加し、1,587億円となりました。

当第３四半期連結累計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。

＜営業活動によるキャッシュ・フロー＞

当第３四半期連結累計期間は、営業活動により952億円のキャッシュ・アウトとなりました。これは、税金等調整前四半期純利益1,548億円や減価償却費666億円等のキャッシュ・インに対し、販売用不動産の取得による支出等のキャッシュ・アウトが上回ったことによります。前年同期比では、販売用不動産の取得による支出が増加したこと等により、キャッシュ・アウトが1,069億円増加しております。

＜投資活動によるキャッシュ・フロー＞

当第３四半期連結累計期間は、投資活動により3,947億円のキャッシュ・アウトとなりました。これは、有形及び無形固定資産の取得等のキャッシュ・アウトによります。前年同期比では、有形及び無形固定資産の取得による支出が増加したこと等により、キャッシュ・アウトが935億円増加しております。

＜財務活動によるキャッシュ・フロー＞

当第３四半期連結累計期間は、財務活動により4,926億円のキャッシュ・インとなりました。これは、当第３四半期連結累計期間の営業活動および投資活動における資金需要に対し、コマーシャル・ペーパーの発行や借入金による調達を行ったこと等によります。前年同期比では、長期借入れによる収入が増加したこと等により、キャッシュ・インが1,314億円増加しております。

（４）事業上及び財務上の対処すべき課題

　事業上及び財務上の対処すべき課題につきましては、前事業年度の有価証券報告書からの重要な変更はありません。

（５）研究開発活動

　当第３四半期連結累計期間におけるグループ全体の研究開発活動の金額は、309百万円であります。

　なお、当第３四半期連結累計期間において、当社グループの研究開発活動の状況に重要な変更はありません。

３【経営上の重要な契約等】

　当第３四半期連結会計期間において、経営上の重要な契約等の決定または締結等はありません。

第３【提出会社の状況】

１【株式等の状況】

（１）【株式の総数等】

①【株式の総数】

②【発行済株式】

（注）「提出日現在発行数」には、2020年２月１日からこの四半期報告書提出日までの新株予約権の行使により発行された株式数は含まれておりません。

（２）【新株予約権等の状況】

①【ストックオプション制度の内容】

該当事項はありません。

②【その他の新株予約権等の状況】

該当事項はありません。

（３）【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】

該当事項はありません。

（４）【発行済株式総数、資本金等の推移】

（注）自己株式の消却による減少であります。

（５）【大株主の状況】

　当四半期会計期間は第３四半期会計期間であるため、記載事項はありません。

（６）【議決権の状況】

　当第３四半期会計期間末日現在の「議決権の状況」については、株主名簿の記載内容が確認できないため、記載することができないことから、直前の基準日（2019年９月30日）に基づく株主名簿による記載をしております。

①【発行済株式】

（注）当社は、2019年11月７日開催の取締役会決議に基づき、2019年11月29日付で当社普通株式12,174,500株を消却しております。この結果、当第３四半期会計期間末日の発行済株式総数は979,250,227株となっております。

②【自己株式等】

（注）当第３四半期会計期間末日の当社保有自己株式数は3,185,259株となっております。

２【役員の状況】

該当事項はありません。

第４【経理の状況】

１．四半期連結財務諸表の作成方法について

当社の四半期連結財務諸表は、「四半期連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」（平成19年内閣府令第64号。以下「四半期連結財務諸表規則」という。）に基づいて作成しております。

なお、四半期連結財務諸表規則第５条の２第３項により、四半期連結キャッシュ・フロー計算書を作成しております。

２．監査証明について

当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、第３四半期連結会計期間（2019年10月１日から2019年12月31日まで）及び第３四半期連結累計期間（2019年４月１日から2019年12月31日まで）に係る四半期連結財務諸表について、有限責任 あずさ監査法人による四半期レビューを受けております。

１【四半期連結財務諸表】

（１）【四半期連結貸借対照表】

（２）【四半期連結損益計算書及び四半期連結包括利益計算書】

【四半期連結損益計算書】

【第３四半期連結累計期間】

【四半期連結包括利益計算書】

【第３四半期連結累計期間】

（３）【四半期連結キャッシュ・フロー計算書】

【注記事項】

（四半期連結財務諸表の作成にあたり適用した特有の会計処理）

（税金費用の計算）

　税金費用については、当第３四半期連結会計期間を含む連結会計年度の税引前当期純利益に対する税効果会計適用後の実効税率を合理的に見積り、税引前四半期純利益に当該見積実効税率を乗じて計算しております。

（四半期連結貸借対照表関係）

１．偶発債務は次のとおりであります。

（１）保証債務

（２）その他

　当社連結子会社の三井不動産レジデンシャル株式会社（以下、「レジデンシャル社」とする。）が分譲した横浜市所在のマンション（以下、「当マンション」とする。）において、基礎部分となる杭の一部の不具合が推定されておりましたが、2016年４月11日、レジデンシャル社は、施工会社である三井住友建設株式会社から、現況調査として杭の一部が支持層に未達である旨の報告書を受領いたしました。また、2016年８月26日、レジデンシャル社は、横浜市から当マンションが建築基準法に違反していること、および当該違反の是正措置について当マンションの区分所有者と協議を行い、責任を持って解決にあたることを求める旨の通知書を受領いたしました。

　レジデンシャル社は、2016年５月８日、当マンションの管理組合との間において、杭の不具合に起因する当マンションの建替えを含めたいくつかの是正方法および補償に関する方針、並びに当該事象にかかる費用をレジデンシャル社が負担する旨の合意書（以下、「合意書」とする。）を締結いたしました。また、当マンションの管理組合は、2016年９月19日、是正方法として建物の区分所有等に関する法律に基づく決議を行い、全棟建替えを行うことを決定いたしました。

　当マンションについては、施工会社である三井住友建設株式会社より杭施工時に施工記録のデータの転用・加筆等が行われたとの報告書を受領し、また、杭の一部が支持層に未達であること、当マンションが建築基準法違反であることが確認されております。このため、レジデンシャル社は、上記合意書に基づく当マンションの建替え費用、建物工事期間中の仮住まい費用等発生費用のすべてについて、施工会社である三井住友建設株式会社並びに杭施工を行った株式会社日立ハイテクノロジーズおよび旭化成建材株式会社に対し、不法行為責任、瑕疵担保責任等に基づき求償することとしておりました。レジデンシャル社は、2017年11月28日、この求償方針に従って損害賠償を上記３社に請求する訴訟を提起しました。請求金額は当第３四半期末で約509億円となります。なお、上記発生費用のうち、レジデンシャル社が当第３四半期末までに仮払いした金額については、当社四半期連結貸借対照表の流動資産に計上しております。

　今後、当該事象の進捗状況によっては、当社グループの連結業績に影響が生じる可能性がありますが、現時点ではその影響額を合理的に見積ることは困難な状況にあります。

（四半期連結損益計算書関係）

１. 季節変動性

　　　（注）なお、第１四半期連結累計期間より報告セグメントの区分を変更しております。詳細は、「第４　経理の状

　　　況　１　四半期連結財務諸表　注記事項（セグメント情報等）」の「２．報告セグメントの変更等に関する事項」

　　　に記載のとおりであります。

（四半期連結キャッシュ・フロー計算書関係）

※１. 現金及び現金同等物の四半期連結累計期間末残高と四半期連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との

関係

（株主資本等関係）

Ⅰ　前第３四半期連結累計期間（自　2018年４月１日　至　2018年12月31日）

１．配当金支払額

　2018年６月28日開催の定時株主総会において、次のとおり決議しております。

　・普通株式の配当に関する事項

　 　　配当金の総額　　　 　　　　 21,740百万円

　 　　１株当たり配当額 　　　　　　　　　 22円

　 　　基準日　　　　　　　　　　2018年３月31日

　 　　効力発生日 　　　　 　　　2018年６月29日

　 　　配当の原資　　　　　　　　　　利益剰余金

　2018年11月９日開催の取締役会において、次のとおり決議しております。

　・普通株式の配当に関する事項

 　　配当金の金額　　　　　　　　19,644百万円

　 　　１株当たり配当額 　　　　　　　　　 20円

　 　　基準日　　　　　　　　　　2018年９月30日

　 　　効力発生日 　　　　 　　　2018年12月４日

　 　　配当の原資　　　　　　　　　　利益剰余金

Ⅱ　当第３四半期連結累計期間（自　2019年４月１日　至　2019年12月31日）

１．配当金支払額

　2019年６月27日開催の定時株主総会において、次のとおり決議しております。

　・普通株式の配当に関する事項

　 　　配当金の総額　　　 　　　　 23,573百万円

　 　　１株当たり配当額 　　　　　　　　　 24円

　 　　基準日　　　　　　　　　　2019年３月31日

　 　　効力発生日 　　　　 　　　2019年６月28日

　 　　配当の原資　　　　　　　　　　利益剰余金

　2019年11月７日開催の取締役会において、次のとおり決議しております。

　・普通株式の配当に関する事項

 　　配当金の金額　　　　　　　　21,473百万円

　 　　１株当たり配当額 　　　　　　　　　 22円

　 　　基準日　　　　　　　　　　2019年９月30日

　 　　効力発生日 　　　　 　　　2019年12月３日

　 　　配当の原資　　　　　　　　　　利益剰余金

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

Ⅰ　前第３四半期連結累計期間（自　2018年４月１日　至　2018年12月31日）

　１. 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失その他の項目の金額に関する情報

（注）１．セグメント利益又は損失の調整額△30,931百万円には、セグメント間取引消去△125百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△30,806百万円が含まれています。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の一般管理費です。

　　　２．セグメント利益又は損失は、四半期連結損益計算書の営業利益と調整を行っています。 

Ⅱ　当第３四半期連結累計期間（自　2019年４月１日　至　2019年12月31日）

　１. 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失その他の項目の金額に関する情報

（注）１．セグメント利益又は損失の調整額△33,261百万円には、セグメント間取引消去△309百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△32,951百万円が含まれています。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の一般管理費です。

　　　２．セグメント利益又は損失は、四半期連結損益計算書の営業利益と調整を行っています。

　２． 報告セグメントの変更等に関する事項

　当社グループ内での連携強化を目的として三井ホーム株式会社を完全子会社化したことに伴い、第１四半期連結累計期間よりセグメント区分についても従来の「賃貸」「分譲」「マネジメント」「三井ホーム」「その他」の５区分から、「賃貸」「分譲」「マネジメント」「その他」の４区分へと変更しています。「三井ホーム」セグメントに含まれていた三井ホームグループの「新築事業」「リフォーム・リニューアル事業」「住宅関連部資材販売事業」「賃貸管理事業」の内、「新築事業」「リフォーム・リニューアル事業」「住宅関連部資材販売事業」を「その他」セグメントへと集約し、「賃貸管理事業」を「マネジメント」セグメントへと集約しました。
　なお、上記記載の前第３四半期連結累計期間における報告セグメントごとの売上高及び利益又は損失の金額に関する情報は、変更後のセグメント区分へ組み替えて表示しています。

（１株当たり情報）

　１株当たり四半期純利益金額及び算定上の基礎、潜在株式調整後１株当たり四半期純利益金額及び算定上の基礎は、以下のとおりです。

２【その他】

　2019年11月７日開催の取締役会において、当期中間配当に関し、次のとおり決議しています。

（注）2019年９月30日現在の株主名簿に記載または記録された株主に対し、支払いを行います。

第二部【提出会社の保証会社等の情報】

　該当事項はありません。

　当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、「経理の状況」に掲げられている三井不動産株式会社の2019年４月１日から2020年３月31日までの連結会計年度の第３四半期連結会計期間（2019年10月１日から2019年12月31日まで）及び第３四半期連結累計期間（2019年４月１日から2019年12月31日まで）に係る四半期連結財務諸表、すなわち、四半期連結貸借対照表、四半期連結損益計算書、四半期連結包括利益計算書、四半期連結キャッシュ・フロー計算書及び注記について四半期レビューを行った。

四半期連結財務諸表に対する経営者の責任
　経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠して四半期連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない四半期連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。

監査人の責任
　当監査法人の責任は、当監査法人が実施した四半期レビューに基づいて、独立の立場から四半期連結財務諸表に対する結論を表明することにある。当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期レビューの基準に準拠して四半期レビューを行った。
　四半期レビューにおいては、主として経営者、財務及び会計に関する事項に責任を有する者等に対して実施される質問、分析的手続その他の四半期レビュー手続が実施される。四半期レビュー手続は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して実施される年度の財務諸表の監査に比べて限定された手続である。
　当監査法人は、結論の表明の基礎となる証拠を入手したと判断している。

監査人の結論
　当監査法人が実施した四半期レビューにおいて、上記の四半期連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠して、三井不動産株式会社及び連結子会社の2019年12月31日現在の財政状態並びに同日をもって終了する第３四半期連結累計期間の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を適正に表示していないと信じさせる事項がすべての重要な点において認められなかった。

利害関係
　会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。

以　上