8801 三井不動産 四半期報告書－第107期第3四半期(2018/10/01－2018/12/31)

【表紙】

第一部【企業情報】

第１【企業の概況】

１【主要な経営指標等の推移】

（注）１．当社は四半期連結財務諸表を作成しておりますので、提出会社の主要な経営指標等の推移については記載しておりません。

２．売上高には、消費税等は含まれておりません。

３．「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」(企業会計基準第28号　平成30年２月16日)等を第１四半期連結会計期間の期首から適用しており、前第３四半期連結累計期間及び前連結会計年度に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を遡って適用した後の指標等となっております。

２【事業の内容】

当第３四半期連結累計期間において、当社及び当社の関係会社が営む事業の内容について、重要な変更はありません。また、主要な関係会社における異動もありません。

第２【事業の状況】

１【事業等のリスク】

　当第３四半期連結累計期間において、新たに発生した事業等のリスクはありません。

　また、前事業年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについて重要な変更はありません。

２【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

　文中の将来に関する事項は、当四半期報告書提出日現在において判断したものであります。

　なお、「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号 平成30年２月16日）等を第１四半期連結会計期間の期首から適用しており、財政状態の状況については、当該会計基準等を遡って適用した後の数値で前連結会計年度との比較を行っております。

（１）経営成績の状況

　当第３四半期連結累計期間におけるわが国経済は、企業収益や雇用・所得環境の改善が進み、景気は緩やかな回復基調で推移しました。一方、海外では、米中貿易摩擦の拡大や欧州の政治情勢、金融資本市場の変動の影響などが懸念され、依然として先行きは不透明な状況が続いております。

　このような環境のなか、当第３四半期連結累計期間の業績は、「賃貸」セグメントは、国内の既存オフィスの賃料増額改定や、前期に竣工、開業したオフィスや商業施設の通期稼働効果に加え、当期に開業した「ららぽーと名古屋みなとアクルス」や、米国の「55ハドソンヤード」による収益寄与等により、増収増益となりました。「分譲」セグメントは、国内住宅分譲における好調な販売状況に加え、英国における分譲住宅の引渡しや投資家への物件売却等が寄与し、増収増益となりました。「マネジメント」セグメントは、リハウス事業（個人向け仲介事業）における仲介取扱件数の増加や、大型の法人仲介があったこと等により、増収増益となりました。

　全体では、売上高は１兆2,440億円、前年同期比1,424億円（12.9％）の増収、営業利益は1,563億円、同比204億円（15.0％）の増益、経常利益は1,525億円、同比312億円（25.8％）の増益、親会社株主に帰属する四半期純利益は1,022億円、同比301億円（41.9％）の増益となりました。

　通期の業績は、2018年11月９日に公表した通期予想に対して順調に進捗しており、売上高、営業利益、親会社株主に帰属する当期純利益は、いずれも過去最高を更新する見込みです。

　（注）本報告書の売上高は消費税等抜きで表示しております。

　報告セグメントの業績は、次のとおりです。

　各セグメントの売上高は外部顧客に対する売上高を記載しており、特に記載のない場合、単位は百万円となっております。

① 賃貸

当第３四半期（累計）は、国内の既存オフィスの賃料増額改定や、前期に竣工、開業したオフィスや商業施設の通期稼働効果に加え、当期に開業した「ららぽーと名古屋みなとアクルス」や、米国の「55ハドソンヤード」による収益寄与等により、セグメント全体では前年同期に比べ336億円の増収、同比４億円の増益となりました。

なお、当社の首都圏オフィス空室率（単体）は2.2％となりました。

＜売上高の内訳＞

・貸付面積の状況（単位：千㎡）

・期末空室率推移（％）

＜当第３四半期（累計）における主要な新規・通期稼働物件＞

・新規稼働物件（当期稼働物件）

・通期稼働物件（前期稼働物件）

＜単体の賃貸事業内訳＞

・全体

・オフィス・商業施設

② 分譲

当第３四半期（累計）は、国内住宅分譲は、計上戸数は減少したものの、都心部における高利益率物件の引渡しが集中したことで戸当たり単価や利益率が上昇したこと等により、前年同期に比べ増収増益となりました。投資家向け・海外住宅分譲等は、主に英国における分譲住宅の引渡しや投資家への物件売却が寄与したこと等により、前年同期に比べ増収増益となりました。セグメント全体では前年同期に比べ823億円の増収、同比205億円の増益となりました。

なお、国内の新築マンション分譲の当期計上予定戸数3,250戸に対する当第３四半期末の契約進捗率は99％（前年同期 対計画進捗率96％）となりました。

＜売上高・営業利益の内訳＞

＜国内住宅分譲内訳＞

・売上高等の内訳

・契約状況

（注）契約済み戸数、新規発売戸数には、次期以降に計上が予定されている戸数も含まれております。

・期末完成在庫推移（戸）

・当第３四半期（累計）における主要な計上物件（国内住宅分譲）

・当第３四半期（累計）における主要な計上物件（投資家向け・海外住宅分譲等）

③ マネジメント

  当第３四半期（累計）は、リパーク事業（貸し駐車場事業）における管理台数の増加に加え、リハウス事業（個人向け仲介事業）における仲介取扱件数の増加や、大型の法人仲介があったこと等により、セグメント全体では前年同期に比べ169億円の増収、同比30億円の増益となりました。

＜売上高・営業利益の内訳＞

※　当第３四半期末のリパーク（貸し駐車場）管理台数の状況

　 リパーク管理台数：243,426台（前年同期：223,315台）

・三井不動産リアルティの仲介事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む）

（注）仲介の取扱件数・取扱高は持分法適用のリハウス関連会社を含めた三井不動産リアルティグループ全体の数値となっております。

　　 ・三井不動産レジデンシャルの販売受託事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む）

④ 三井ホーム

　当第３四半期（累計）は、新築事業およびリフォーム・リニューアル事業における売上の増加により、セグメント全体では前年同期に比べ88億円の増収、同比10億円の損失の改善となりました。

　なお、当セグメントは、建築請負工事において建物の完成引渡しが第４四半期に集中するため、営業損失となっております。

＜売上高の内訳＞

・受注工事高内訳

⑤ その他

　当第３四半期（累計）は、既存のホテル事業は堅調に推移したものの、新規に開業した「三井ガーデンホテル大手町」、「三井ガーデンホテル五反田」、「三井ガーデンホテル日本橋プレミア」の開業費用等があり、セグメント全体では前年同期に比べ６億円の増収、同比１億円の減益となりました。

＜売上高の内訳＞

＜当第３四半期（累計）における主要な新規・通期稼働物件＞

・新規稼働物件（当期稼動物件）

・通期稼働物件（前期稼動物件）

（２）財政状態の状況

①資産

　当第３四半期連結会計期間末の総資産は、６兆6,223億円となり、前期末比で3,376億円増加しました。

　主な増減としては、新規投資等により、販売用不動産（仕掛販売用不動産、開発用土地、前渡金を含む）が512億円増加し、有形・無形固定資産が1,280億円増加しました。

②負債

　当第３四半期連結会計期間末の有利子負債（短期借入金、ノンリコース短期借入金、コマーシャル・ペーパー、１年内償還予定の社債、ノンリコース１年内償還予定の社債、社債、ノンリコース社債、長期借入金、ノンリコース長期借入金の合計額）は、３兆460億円となり、前期末比で4,414億円増加しました。

　なお、当第３四半期連結会計期間末の負債合計は、４兆2,993億円となり、前期末比で3,023億円増加しました。

③純資産

　当第３四半期連結会計期間末の純資産合計は、２兆3,229億円となり、前期末比で352億円の増加となりました。これは、利益剰余金が602億円増加し、また、その他有価証券評価差額金が43億円増加したこと等によります。

（３）キャッシュ・フローの状況

当第３四半期連結累計期間末における現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べ709億円増加し、1,716億円となりました。

当第３四半期連結累計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。

＜営業活動によるキャッシュ・フロー＞

当第３四半期連結累計期間は、営業活動により116億円のキャッシュ・インとなりました。これは税金等調整前四半期純利益1,507億円や減価償却費581億円等のキャッシュ・インに対し、販売用不動産の取得による支出等のキャッシュ・アウトが下回ったことによります。前年同期比では、販売用不動産の売却による収入が増加したこと等により、キャッシュ・アウトが975億円減少し、キャッシュ・インに転じております。

＜投資活動によるキャッシュ・フロー＞

当第３四半期連結累計期間は、投資活動により3,012億円のキャッシュ・アウトとなりました。これは、有形及び無形固定資産の取得等のキャッシュ・アウトによります。前年同期比では、有形及び無形固定資産の取得による支出が増加したこと等により、キャッシュ・アウトが939億円増加しております。

＜財務活動によるキャッシュ・フロー＞

当第３四半期連結累計期間は、財務活動により3,612億円のキャッシュ・インとなりました。これは当第３四半期連結累計期間の営業活動および投資活動における資金需要に対し、コマーシャル・ペーパーの発行や借入金による調達を行ったこと等によります。前年同期比では、短期借入れによる収入が増加したこと等により、キャッシュ・インが783億円増加しております。

（４）事業上及び財務上の対処すべき課題

　事業上及び財務上の対処すべき課題につきましては、前事業年度の有価証券報告書からの重要な変更はありません。

（５）研究開発活動

　当第３四半期連結累計期間におけるグループ全体の研究開発活動の金額は、314百万円であります。

　なお、当第３四半期連結累計期間において、当社グループの研究開発活動の状況に重要な変更はありません。

  （６）主要な設備

　　当第３四半期連結累計期間において、新たに確定した重要な設備の新設の計画は、以下のとおりです。

（注）１．※１．同建物延床面積は当社持分換算面積を表示しています。

３【経営上の重要な契約等】

当第３四半期連結会計期間において、経営上の重要な契約等の決定または締結等はありません。

第３【提出会社の状況】

１【株式等の状況】

（１）【株式の総数等】

①【株式の総数】

②【発行済株式】

　（注）「提出日現在発行数」には、2019年２月１日からこの四半期報告書提出日までの新株予約権の行使により発行された株式数は含まれておりません。

（２）【新株予約権等の状況】

①【ストックオプション制度の内容】

該当事項はありません。

②【その他の新株予約権等の状況】

該当事項はありません。

（３）【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】

該当事項はありません。

（４）【発行済株式総数、資本金等の推移】

（５）【大株主の状況】

当四半期会計期間は第３四半期会計期間であるため、記載事項はありません。

（６）【議決権の状況】

　当第３四半期会計期間末日現在の「議決権の状況」については、株主名簿の記載内容が確認できないため、記載することができないことから、直前の基準日（2018年９月30日）に基づく株主名簿による記載をしております。

①【発行済株式】

②【自己株式等】

２【役員の状況】

該当事項はありません。

第４【経理の状況】

１．四半期連結財務諸表の作成方法について

当社の四半期連結財務諸表は、「四半期連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」（平成19年内閣府令第64号。以下「四半期連結財務諸表規則」という。）に基づいて作成しております。

なお、四半期連結財務諸表規則第５条の２第３項により、四半期連結キャッシュ・フロー計算書を作成しております。

２．監査証明について

当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、第３四半期連結会計期間（2018年10月１日から2018年12月31日まで）及び第３四半期連結累計期間（2018年４月１日から2018年12月31日まで）に係る四半期連結財務諸表について、有限責任 あずさ監査法人による四半期レビューを受けております。

１【四半期連結財務諸表】

（１）【四半期連結貸借対照表】

（２）【四半期連結損益計算書及び四半期連結包括利益計算書】

【四半期連結損益計算書】

【第３四半期連結累計期間】

【四半期連結包括利益計算書】

【第３四半期連結累計期間】

（３）【四半期連結キャッシュ・フロー計算書】

【注記事項】

（四半期連結財務諸表の作成にあたり適用した特有の会計処理）

（税金費用の計算）

　税金費用については、当第３四半期連結会計期間を含む連結会計年度の税引前当期純利益に対する税効果会計適用後の実効税率を合理的に見積り、税引前四半期純利益に当該見積実効税率を乗じて計算しております。

（追加情報）

（「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」等の適用）

　「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号　平成30年２月16日）等を第１四半期連結会計期間の期首から適用しており、繰延税金資産は投資その他の資産の区分に表示し、繰延税金負債は固定負債の区分に表示しております。

（四半期連結貸借対照表関係）

１．偶発債務は次のとおりであります。

（１）保証債務

（２）その他

　当社連結子会社の三井不動産レジデンシャル株式会社（以下、「レジデンシャル社」とする。）が分譲した横浜市所在のマンション（以下、「当マンション」とする。）において、基礎部分となる杭の一部の不具合が推定されておりましたが、2016年４月11日、レジデンシャル社は、施工会社である三井住友建設株式会社から、現況調査として杭の一部が支持層に未達である旨の報告書を受領いたしました。また、2016年８月26日、レジデンシャル社は、横浜市から当マンションが建築基準法に違反していること、および当該違反の是正措置について当マンションの区分所有者と協議を行い、責任を持って解決にあたることを求める旨の通知書を受領いたしました。

　レジデンシャル社は、2016年５月８日、当マンションの管理組合との間において、杭の不具合に起因する当マンションの建替えを含めたいくつかの是正方法および補償に関する方針、並びに当該事象にかかる費用をレジデンシャル社が負担する旨の合意書（以下、「合意書」とする。）を締結いたしました。また、当マンションの管理組合は、2016年９月19日、是正方法として建物の区分所有等に関する法律に基づく決議を行い、全棟建替えを行うことを決定いたしました。

　当マンションについては、施工会社である三井住友建設株式会社より杭施工時に施工記録のデータの転用・加筆等が行われたとの報告書を受領し、また、杭の一部が支持層に未達であること、当マンションが建築基準法違反であることが確認されております。このため、レジデンシャル社は、上記合意書に基づく当マンションの建替え費用、建物工事期間中の仮住まい費用等発生費用のすべてについて、施工会社である三井住友建設株式会社並びに杭施工を行った株式会社日立ハイテクノロジーズおよび旭化成建材株式会社に対し、不法行為責任、瑕疵担保責任等に基づき求償することとしておりました。レジデンシャル社は、2017年11月28日、この求償方針に従って損害賠償を上記３社に請求する訴訟を提起しました。請求金額は当第３四半期末で約509億円となります。なお、上記発生費用のうち、レジデンシャル社が当第３四半期末までに仮払いした金額については、当社四半期連結貸借対照表の流動資産に計上しております。

　今後、当該事象の進捗状況によっては、当社グループの連結業績に影響が生じる可能性がありますが、現時点ではその影響額を合理的に見積ることは困難な状況にあります。

（四半期連結損益計算書関係）

１. 季節変動性

（四半期連結キャッシュ・フロー計算書関係）

※１. 現金及び現金同等物の四半期連結累計期間末残高と四半期連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との

関係

（株主資本等関係）

Ⅰ　前第３四半期連結累計期間（自　2017年４月１日　至　2017年12月31日）

　１．配当に関する事項

　(１) 配当金支払額

　2017年６月29日開催の定時株主総会において、次のとおり決議しております。

　・普通株式の配当に関する事項

　 　　配当金の総額　　　 　　　　 17,786百万円

　 　　１株当たり配当額 　　　　　　　　　 18円

　 　　基準日　　　　　　　　　　2017年３月31日

　 　　効力発生日 　　　　 　　　2017年６月30日

　 　　配当の原資　　　　　　　　　　利益剰余金

　2017年11月10日開催の取締役会において、次のとおり決議しております。

　・普通株式の配当に関する事項

 　　配当金の金額　　　　　　　　17,786百万円

　 　　１株当たり配当額 　　　　　　　　　 18円

　 　　基準日　　　　　　　　　　2017年９月30日

　 　　効力発生日 　　　　 　　　2017年12月４日

　 　　配当の原資　　　　　　　　　　利益剰余金

Ⅱ　当第３四半期連結累計期間（自　2018年４月１日　至　2018年12月31日）

　１．配当に関する事項

　(１) 配当金支払額

　2018年６月28日開催の定時株主総会において、次のとおり決議しております。

　・普通株式の配当に関する事項

　 　　配当金の総額　　　 　　　　 21,740百万円

　 　　１株当たり配当額 　　　　　　　　　 22円

　 　　基準日　　　　　　　　　　2018年３月31日

　 　　効力発生日 　　　　 　　　2018年６月29日

　 　　配当の原資　　　　　　　　　　利益剰余金

　2018年11月９日開催の取締役会において、次のとおり決議しております。

　・普通株式の配当に関する事項

 　　配当金の金額　　　　　　　　 19,644百万円

　 　　１株当たり配当額 　　　　　　　　　 20円

　 　　基準日　　　　　　　　　　2018年９月30日

　 　　効力発生日 　　　　 　　　2018年12月４日

　 　　配当の原資　　　　　　　　　　利益剰余金

（セグメント情報等）

　　　　【セグメント情報】

Ⅰ　前第３四半期連結累計期間（自　2017年４月１日　至　2017年12月31日）

　１. 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失その他の項目の金額に関する情報

（注）１．セグメント利益又は損失の調整額△26,379百万円には、セグメント間取引消去△691百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△25,688百万円が含まれています。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の一般管理費です。

　　　２．セグメント利益又は損失は、四半期連結財務諸表の営業利益と調整を行っています。

　２．報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報

　報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報は、「セグメント情報」の「１．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失その他の項目の金額に関する情報」の「その他の項目」に記載をしているため、記載を省略しています。 

Ⅱ　当第３四半期連結累計期間（自　2018年４月１日　至　2018年12月31日）

　１. 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失その他の項目の金額に関する情報

（注）１．セグメント利益又は損失の調整額△30,930百万円には、セグメント間取引消去△125百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△30,804百万円が含まれています。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の一般管理費です。

　　　２．セグメント利益又は損失は、四半期連結財務諸表の営業利益と調整を行っています。

（企業結合等関係）

　（共通支配下の取引等）

１．取引の概要

（１）結合当事企業の名称及び事業の内容

　企業の名称　三井ホーム株式会社

　事業の内容　住宅関連分野を中心とした新築事業、リフォーム・リニューアル事業

　　　　　　　賃貸管理事業及び住宅、関連部資材販売事業

（２）企業結合日

　株式公開買付けによる取得　　2018年９月26日（みなし取得日　2018年９月30日）

　株式等売渡請求による取得　　2018年10月17日（みなし取得日　2018年10月１日）

（３）企業結合の法的形式

　現金を対価とした株式取得

（４）結合後企業の名称

　変更はありません。

（５）追加取得後の子会社株式の株券等所有割合

　企業結合前の株券等所有割合　　　　　57.53％

　株式公開買付け後の株券等所有割合　　94.83％

　株式等売渡請求後の株券等所有割合　 100.00％

（６）その他取引の概要に関する事項

　当社及びその他のグループ会社と、三井ホーム株式会社の連携の強化を目的とし、子会社株式の追加取得を行っております。

２．実施した会計処理の概要

　「企業結合に関する会計基準」（企業会計基準第21号　平成25年９月13日）および「企業結合会計基準及び事業分離等会計基準に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第10号　平成25年９月13日）に基づき、共通支配下の取引として処理しております。

３．追加取得した子会社株式の取得原価及び対価の種類ごとの内訳（株式等売渡請求による取得分を含む）

４．非支配株主との取引に係る持分の変動に関する事項

（１）資本剰余金の主な変動要因

　子会社株式の追加取得

（２）非支配株主との取引によって減少した資本剰余金の金額

　6,850百万円

（１株当たり情報）

　１株当たり四半期純利益金額及び算定上の基礎、潜在株式調整後１株当たり四半期純利益金額及び算定上の基礎は、以下のとおりです。

２【その他】

　2018年11月９日開催の取締役会において、当期中間配当に関し、次のとおり決議しています。

（注）2018年９月30日現在の株主名簿に記載または記録された株主に対し、支払いを行います。

第二部【提出会社の保証会社等の情報】

　該当事項はありません。

　当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、「経理の状況」に掲げられている三井不動産株式会社の2018年４月１日から2019年３月31日までの連結会計年度の第３四半期連結会計期間（2018年10月１日から2018年12月31日まで）及び第３四半期連結累計期間（2018年４月１日から2018年12月31日まで）に係る四半期連結財務諸表、すなわち、四半期連結貸借対照表、四半期連結損益計算書、四半期連結包括利益計算書、四半期連結キャッシュ・フロー計算書及び注記について四半期レビューを行った。

四半期連結財務諸表に対する経営者の責任
　経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠して四半期連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない四半期連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。

監査人の責任
　当監査法人の責任は、当監査法人が実施した四半期レビューに基づいて、独立の立場から四半期連結財務諸表に対する結論を表明することにある。当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期レビューの基準に準拠して四半期レビューを行った。
　四半期レビューにおいては、主として経営者、財務及び会計に関する事項に責任を有する者等に対して実施される質問、分析的手続その他の四半期レビュー手続が実施される。四半期レビュー手続は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して実施される年度の財務諸表の監査に比べて限定された手続である。
　当監査法人は、結論の表明の基礎となる証拠を入手したと判断している。

監査人の結論
　当監査法人が実施した四半期レビューにおいて、上記の四半期連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠して、三井不動産株式会社及び連結子会社の2018年12月31日現在の財政状態並びに同日をもって終了する第３四半期連結累計期間の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を適正に表示していないと信じさせる事項がすべての重要な点において認められなかった。

利害関係
　会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。

以　上