8801 三井不動産 四半期報告書－第107期第1四半期(2018/04/01－2018/06/30)

【表紙】

第一部【企業情報】

第１【企業の概況】

１【主要な経営指標等の推移】

　（注）１．当社は四半期連結財務諸表を作成しておりますので、提出会社の主要な経営指標等の推移については記載しておりません。

２．売上高には、消費税等は含まれておりません。

３．「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号　平成30年２月16日）等を当第１四半期連結会計期間の期首から適用しており、前第１四半期連結累計期間及び前連結会計年度に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を遡って適用した後の指標等となっております。

２【事業の内容】

当第１四半期連結累計期間において、当社および当社の関係会社が営む事業の内容について、重要な変更はありません。また、主要な関係会社に異動はありません。

第２【事業の状況】

１【事業等のリスク】

　当第１四半期連結累計期間において、新たに発生した事業等のリスクはありません。

　また、前事業年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについて重要な変更はありません。

２【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

　文中の将来に関する事項は、当四半期報告書提出日現在において判断したものであります。

　なお、「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号 平成30年２月16日）等を当第１四半期連結会計期間の期首から適用しており、財政状態の状況については、当該会計基準等を遡って適用した後の数値で前連結会計年度との比較を行っております。

（１）経営成績の状況

　当第１四半期におけるわが国経済は、企業収益や雇用・所得環境の改善が進み、景気は緩やかな回復を続けています。海外では、米国の保護主義的な通商政策に伴う貿易摩擦や欧州の政治動向などの懸念があるものの、米国をはじめとした世界経済が着実に成長を続け、総じて、堅調に推移いたしました。

　このような環境のなか、当第１四半期の業績は、「賃貸」セグメントは、国内の既存オフィスの賃料増額改定や、前期に竣工・開業したオフィス・商業施設等による収益寄与に加え、米国の新規オフィスによる収益寄与等があった一方、国内の新規オフィスが複数竣工にしたことに伴う費用等があり、増収減益となりました。「分譲」セグメントは、国内住宅分譲において、都心部における高利益率物件の引渡しが集中したことで戸当たり単価や利益率の上昇等があったことや、英国における分譲住宅の引渡しが進捗したこと等により、増収増益となりました。全体では、売上高は4,423億円、前年同期比607億円（15.9％）の増収、営業利益は557億円、同比40億円（7.8％）の増益、経常利益は546億円、同比65億円（13.6％）の増益、親会社株主に帰属する四半期純利益は380億円、同比42億円（12.4％）の増益となりました。

　業績は通期予想に対して順調に進捗しております。

 　（注）本報告書の売上高は消費税等抜きで表示しております。

　報告セグメントの経営成績は、次のとおりです。

　各セグメントの売上高は外部顧客に対する売上高を記載しており、特に記載のない場合、単位は百万円となっております。

① 賃貸

当第１四半期は、国内の既存オフィスの賃料増額改定や、前期に竣工・開業したオフィス・商業施設等による収益寄与に加え、米国の新規オフィスによる収益寄与等があった一方、国内の新規オフィスが複数竣工したことに伴う費用等があり、セグメント全体では前年同期に比べ95億円の増収、同比10億円の減益となりました。

なお、当社の首都圏オフィス空室率（単体）は2.5％となりました。

＜売上高の内訳＞

・貸付面積の状況（単位：千㎡）

・期末空室率推移（％）

＜当第１四半期における主要な新規・通期稼働物件＞

・新規稼働（当期稼動物件）

・通期稼働（前期稼動物件）

＜単体の賃貸事業内訳＞

・全体

・オフィス・商業施設

② 分譲

当第１四半期は、国内住宅分譲は、計上戸数は減少したものの、都心部における高利益率物件の引渡しが集中したことで戸当たり単価や利益率が上昇したこと等により、前年同期に比べ増収増益となりました。投資家向け・海外住宅分譲等は、英国における分譲住宅の引渡しが進捗したこと等により増収となった一方、国内では前年同期に高利益率の投資家向け分譲があったことの反動を受け減益となりました。セグメント全体では前年同期に比べ406億円の増収、同比57億円の増益となりました。

なお、国内の新築マンション分譲の当期計上予定戸数3,250戸に対する当第１四半期末の契約進捗率は81％（前年同期　対計画進捗率78％）となりました。

＜売上高・営業利益の内訳＞

＜国内住宅分譲内訳＞

・売上高等の内訳

　　・契約状況

（注）契約済み戸数、新規発売戸数には、次期以降に計上が予定されている戸数も含まれております。

・期末完成在庫推移（戸）

・当期における主要な計上物件

③ マネジメント

当第１四半期は、リパーク事業（貸し駐車場事業）における管理台数の増加や、リハウス事業（個人向け仲介事業）における成約単価の上昇に加え、三井不動産レジデンシャルにおける販売受託件数の増加等があり、セグメント全体では前年同期に比べ61億円の増収、同比４億円の増益となりました。

＜売上高・営業利益の内訳＞

※１　当第１四半期末のリパーク（貸し駐車場）管理台数の状況

　　 リパーク管理台数：233,723台（前年同期：215,604台）

　　・三井不動産リアルティの仲介事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む）

（注）仲介の取扱件数・取扱高は持分法適用のリハウス関連会社を含めた三井不動産リアルティグループ

　　　全体の数値となっております。

・三井不動産レジデンシャルの販売受託事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む）

④ 三井ホーム

当第１四半期は、新築事業およびリフォーム・リニューアル事業における売上の増加により、セグメント全体では前年同期に比べ51億円の増収、同比17億円の損失改善となりました。

なお、当セグメントは、建築請負工事において建物の完成引渡しが第４四半期に集中するため、営業損失となっております。

＜売上高の内訳＞

・受注工事高内訳

⑤ その他

当第１四半期は、既存のホテル事業は堅調に推移したものの、新規に開業した「三井ガーデンホテル大手町」、「三井ガーデンホテル五反田」の開業費用等があり、セグメント全体では、前年同期に比べ６億円の減収、同比８億円の減益となりました。

＜売上高の内訳＞

＜当第１四半期における主要な新規・通期稼働物件＞

・新規稼働物件（当期稼動物件）

・通期稼働物件（前期稼動物件）

（２）財政状態の状況

①資産

　当第１四半期連結会計期間末の総資産は、６兆3,963億円となり、前期末比で1,115億円増加しました。

　主な増減としては、時価評価等により投資有価証券が415億円増加し、また新規投資等により有形・無形固定資産が374億円増加しました。

②負債

　当第１四半期連結会計期間末の有利子負債（短期借入金、ノンリコース短期借入金、コマーシャル・ペーパー、１年内償還予定の社債、ノンリコース１年内償還予定の社債、社債、ノンリコース社債、長期借入金、ノンリコース長期借入金の合計額）は、２兆7,661億円となり、前期末比で1,614億円増加しました。

　なお、当第１四半期連結会計期間末の負債合計は、４兆646億円となり、前期末比で675億円増加しました。

③純資産

　当第１四半期連結会計期間末の純資産合計は、２兆3,317億円となり、前期末比で439億円の増加となりました。これは、その他有価証券評価差額金が289億円増加し、また利益剰余金が163億円増加したこと等によります。

（３）キャッシュ・フローの状況

当第１四半期連結累計期間末における現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べ136億円増加し、1,143億円となりました。

当第１四半期連結累計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。

＜営業活動によるキャッシュ・フロー＞

当第１四半期連結累計期間は、営業活動により306億円のキャッシュ・アウトとなりました。これは税金等調整前四半期純利益546億円や減価償却費186億円等のキャッシュ・インに対し、販売用不動産の取得による支出等のキャッシュ・アウトが上回ったことによります。前年同期比では、預り金の返還による支出（四半期連結キャッシュ・フロー計算書上、営業活動によるキャッシュ・フローのその他に計上）が減少したこと等により、キャッシュ・アウトが288億円減少しております。

＜投資活動によるキャッシュ・フロー＞

当第１四半期連結累計期間は、投資活動により1,188億円のキャッシュ・アウトとなりました。これは、有形及び無形固定資産の取得等のキャッシュ・アウトによります。前年同期比では、有形及び無形固定資産の取得による支出が増加したこと等により、キャッシュ・アウトが759億円増加しております。

＜財務活動によるキャッシュ・フロー＞

当第１四半期連結累計期間は、財務活動により1,639億円のキャッシュ・インとなりました。これは、当第１四半期連結累計期間の営業活動および投資活動における資金需要に対し、コマーシャル・ペーパーの発行や借入金による調達を行ったこと等によります。前年同期比では、短期借入れによる収入が増加したこと等により、キャッシュ・インが780億円増加しております。

（４）事業上及び財務上の対処すべき課題

事業上及び財務上の対処すべき課題につきましては、前事業年度の有価証券報告書からの重要な変更はありません。

（５）研究開発活動

  当第１四半期連結累計期間におけるグループ全体の研究開発活動の金額は、131百万円であります。

  なお、当第１四半期連結累計期間において、当社グループの研究開発活動の状況に重要な変更はありません。

（６）主要な設備

当第１四半期連結累計期間において、新たに確定した重要な設備の新設の計画は、以下のとおりです。

３【経営上の重要な契約等】

当第１四半期連結会計期間において、経営上の重要な契約等の決定または締結等はありません。

第３【提出会社の状況】

１【株式等の状況】

（１）【株式の総数等】

①【株式の総数】

②【発行済株式】

　（注）「提出日現在発行数」には、2018年８月１日からこの四半期報告書提出日までの新株予約権の行使により発行された株式数は含まれておりません。

（２）【新株予約権等の状況】

①【ストックオプション制度の内容】

該当事項はありません。

②【その他の新株予約権等の状況】

該当事項はありません。

（３）【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】

該当事項はありません。

（４）【発行済株式総数、資本金等の推移】

（５）【大株主の状況】

当四半期会計期間は第１四半期会計期間であるため、記載事項はありません。

（６）【議決権の状況】

　当第１四半期会計期間末日現在の「議決権の状況」については、株主名簿の記載内容が確認できないため、記載することができないことから、直前の基準日（2018年３月31日）に基づく株主名簿による記載をしております。

①【発行済株式】

②【自己株式等】

２【役員の状況】

該当事項はありません。

第４【経理の状況】

１．四半期連結財務諸表の作成方法について

当社の四半期連結財務諸表は、「四半期連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」（平成19年内閣府令第64号。以下「四半期連結財務諸表規則」という。）に基づいて作成しております。

なお、四半期連結財務諸表規則第５条の２第２項により、四半期連結キャッシュ・フロー計算書を作成しております。

２．監査証明について

当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、第１四半期連結会計期間（2018年４月１日から2018年６月30日まで）及び第１四半期連結累計期間（2018年４月１日から2018年６月30日まで）に係る四半期連結財務諸表について、有限責任 あずさ監査法人による四半期レビューを受けております。

１【四半期連結財務諸表】

（１）【四半期連結貸借対照表】

（２）【四半期連結損益計算書及び四半期連結包括利益計算書】

【四半期連結損益計算書】

【第１四半期連結累計期間】

【四半期連結包括利益計算書】

【第１四半期連結累計期間】

（３）【四半期連結キャッシュ・フロー計算書】

【注記事項】

（四半期連結財務諸表の作成にあたり適用した特有の会計処理）

　(税金費用の計算)

　税金費用については、当第１四半期連結会計期間を含む連結会計年度の税引前当期純利益に対する税効果会計適用後の実効税率を合理的に見積り、税引前四半期純利益に当該見積実効税率を乗じて計算しております。

（追加情報）

(「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」等の適用)

　「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号　平成30年２月16日）等を当第１四半期連結会計期間の期首から適用しており、繰延税金資産は投資その他の資産の区分に表示し、繰延税金負債は固定負債の区分に表示しております。

（四半期連結貸借対照表関係）

　　　１．偶発債務は次のとおりであります。

　　(１）保証債務

　　(２）その他

　当社連結子会社の三井不動産レジデンシャル株式会社（以下、「レジデンシャル社」とする。）が分譲した横浜市所在のマンション（以下、「当マンション」とする。）において、基礎部分となる杭の一部の不具合が推定されておりましたが、2016年４月11日、レジデンシャル社は、施工会社である三井住友建設株式会社から、現況調査として杭の一部が支持層に未達である旨の報告書を受領いたしました。また、2016年８月26日、レジデンシャル社は、横浜市から当マンションが建築基準法に違反していること、および当該違反の是正措置について当マンションの区分所有者と協議を行い、責任を持って解決にあたることを求める旨の通知書を受領いたしました。

　レジデンシャル社は、2016年５月８日、当マンションの管理組合との間において、杭の不具合に起因する当マンションの建替えを含めたいくつかの是正方法および補償に関する方針、並びに当該事象にかかる費用をレジデンシャル社が負担する旨の合意書（以下、「合意書」とする。）を締結いたしました。また、当マンションの管理組合は、2016年９月19日、是正方法として建物の区分所有等に関する法律に基づく決議を行い、全棟建替えを行うことを決定いたしました。

　当マンションについては、施工会社である三井住友建設株式会社より杭施工時に施工記録のデータの転用・加筆等が行われたとの報告書を受領し、また、杭の一部が支持層に未達であること、当マンションが建築基準法違反であることが確認されております。このため、レジデンシャル社は、上記合意書に基づく当マンションの建替え費用、建物工事期間中の仮住まい費用等発生費用のすべてについて、施工会社である三井住友建設株式会社並びに杭施工を行った株式会社日立ハイテクノロジーズおよび旭化成建材株式会社に対し、不法行為責任、瑕疵担保責任等に基づき求償することとしておりました。レジデンシャル社は、2017年11月28日、この求償方針に従って総額約459億円の損害賠償を上記３社に請求する訴訟を提起しました。なお、上記発生費用のうち、レジデンシャル社が当第１四半期連結会計期間末までに仮払いした金額については、当社四半期連結貸借対照表の流動資産に計上しております。

　今後、当該事象の進捗状況によっては、当社グループの連結業績に影響が生じる可能性がありますが、現時点ではその影響額を合理的に見積ることは困難な状況にあります。

（四半期連結損益計算書関係）

　　　１．季節変動性

（四半期連結キャッシュ・フロー計算書関係）

　　　※１　現金及び現金同等物の四半期末残高と四半期連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

（株主資本等関係）

Ⅰ　前第１四半期連結累計期間（自　2017年４月１日　至　2017年６月30日）

　　　１．配当金支払額

　　　2017年６月29日開催の定時株主総会において、次のとおり決議しています。

　　　・普通株式の配当に関する事項

　　　　　配当金の総額　　　 　　　　 17,786百万円

　　　 　 １株当たり配当額 　　　　　　　　　 18円

　　　　　基準日　　　　　　　　　　2017年３月31日

 　　　　 効力発生日 　　　　 　　　2017年６月30日

　　　　  配当の原資　　　　　　　　　　利益剰余金

Ⅱ　当第１四半期連結累計期間（自　2018年４月１日　至　2018年６月30日）

　　　１．配当金支払額

　　　2018年６月28日開催の定時株主総会において、次のとおり決議しています。

　　　・普通株式の配当に関する事項

　　　　　配当金の総額　　　 　　　　 21,740百万円

　　　 　 １株当たり配当額 　　　　　　　　　 22円

　　　　　基準日　　　　　　　　　　2018年３月31日

 　　　　 効力発生日 　　　　 　　　2018年６月29日

　　　　  配当の原資　　　　　　　　　　利益剰余金

（セグメント情報等）

　　　報告セグメントごとの売上高及び利益又は損失の金額に関する情報

　　　Ⅰ　前第１四半期連結累計期間（自　2017年４月１日　至　2017年６月30日）

（注）１．セグメント利益又は損失の調整額△8,396百万円には、セグメント間取引消去25百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△8,421百万円が含まれています。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の一般管理費です。

　　　２．セグメント利益又は損失は、四半期連結損益計算書の営業利益と調整を行っています。

　　　Ⅱ　当第１四半期連結累計期間（自　2018年４月１日　至　2018年６月30日）

（注）１．セグメント利益又は損失の調整額△10,394百万円には、セグメント間取引消去５百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△10,400百万円が含まれています。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の一般管理費です。

　　　２．セグメント利益又は損失は、四半期連結損益計算書の営業利益と調整を行っています。

（１株当たり情報）

　　　１株当たり四半期純利益金額及び算定上の基礎、潜在株式調整後１株当たり四半期純利益金額及び算定上の基礎

　　は、以下のとおりです。

（重要な後発事象）

三井ホーム株式会社に対する公開買付けの件

　当社は、2018年８月３日開催の取締役会において、当社の連結子会社である三井ホーム株式会社（東京証券取引所市場第１部、コード番号 1868、以下「対象者」とする。）を当社の完全子会社とすることを目的として、対象者の発行済株式の全て（当社が既に所有している対象者普通株式及び対象者が所有する自己株式を除きます。）を対象として、公開買付け（以下「本公開買付け」とする。）を実施することを決議いたしました。

１．本公開買付けの目的

対象者グループを含む当社グループ各社の収益力の向上のためには、対象者グループにおける更なる収益構造の改善に向けた当社グループ内での連携強化や体制構築を図ることで、営業生産性の向上やコスト効率化を推進するとともに、今後の需要動向を踏まえた事業領域に注力し、利益成長スピードを加速させる必要性があると考えております。

具体的には、対象者グループにおいて、事業環境の変化の中で中長期的な収益向上を実現するためには、少子高齢化に伴う介護系施設の需要増加を捉え、高齢者施設等の受注体制強化を始めとした大規模木造施設系建物（対象者においては、延床面積が概ね1,000平米を超えるような規模を有する介護施設、文教施設などの非住宅建築物を総称して大規模木造施設系建物と呼称しています。）の請負事業を拡大することや、富裕層の顧客基盤についてグループ連携を最大限深めることでソリューションの充実化を図ることが考えられます。また、米国全体で人口増加が見込まれること、海外子会社の拠点であるカリフォルニア州の住宅着工戸数が増加傾向にあることを踏まえ、北米圏において海外事業の更なる拡大を図ることや、賃貸管理事業、リフォーム・リニューアル事業等の対象者グループ以外の当社グループの会社と対象者グループの会社の重複事業領域における連携を加速させることで、堅調な利益水準を維持する優良子会社の伸長を実現していくことが考えられます。

しかし、対象者においてこうした施策を実施するにあたっては、当社及び対象者の意思決定の一体化と柔軟かつ戦略的な事業運営体制を整えることが必要となるところ、対象者が上場を維持し、少数株主が存在する現在の状態では、当社と対象者の間の取引において客観的な公正性を担保しつつ、強化領域の成長加速に資する経営判断を迅速に行うことは必ずしも容易ではないという課題を有していると当社は認識しております。他方で、当社が対象者を当社の完全子会社とすれば、親子上場に伴う親会社と少数株主の将来的な利益相反の回避、並びにグループ経営戦略における意思決定の迅速化等、対象者グループの経営の柔軟性の向上により当社グループとの連携を一層加速させることが、顧客へのソリューションの充実等に資すると判断されることに加え、対象者グループと当社グループとの連携が一層強化されることにより、対象者のコア事業である新築戸建事業をより強固な経営基盤とすることが可能となり、当社グループの総合不動産デベロッパーとしてのバリューチェーンを強化できると考えます。また、当社は、対象者と当社が一体となり、中長期的視点に立脚した対象者グループの成長戦略を推進することが、対象者グループを含む当社グループ全体の企業価値向上のために非常に有益であると考えております。

２．対象者の概要

３．本公開買付けの概要

　当社は、2018年８月３日現在、東京証券取引所市場第一部に上場している対象者普通株式37,334,919株（所有割合：56.34％　小数点以下第三位を四捨五入）を所有しており、対象者を連結子会社としております。

　対象者普通株式は、2018年８月３日現在、東京証券取引所市場第一部に上場されていますが、当社は、本公開買付けにおいて買付け等を行う株券等の数に上限を設定していないため、本公開買付けの結果次第では、東京証券取引所の定める上場廃止基準に従って、対象者普通株式は、所定の手続を経て上場廃止となる可能性があります。また、本公開買付けの成立時点では当該基準に該当しない場合でも、本公開買付けの成立後に、対象者の発行済株式の全ての取得を目的とした手続を実施することとなった場合には、上場廃止基準に該当し、対象者普通株式は、所定の手続を経て上場廃止となります。なお、上場廃止後は、対象者普通株式を東京証券取引所において取引することができなくなります。

２【その他】

 該当事項はありません。

第二部【提出会社の保証会社等の情報】

　該当事項はありません。

　当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、「経理の状況」に掲げられている三井不動産株式会社の2018年４月１日から2019年３月31日までの連結会計年度の第１四半期連結会計期間（2018年４月１日から2018年６月30日まで）及び第１四半期連結累計期間（2018年４月１日から2018年６月30日まで）に係る四半期連結財務諸表、すなわち、四半期連結貸借対照表、四半期連結損益計算書、四半期連結包括利益計算書、四半期連結キャッシュ・フロー計算書及び注記について四半期レビューを行った。

四半期連結財務諸表に対する経営者の責任
　経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠して四半期連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない四半期連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。

監査人の責任
　当監査法人の責任は、当監査法人が実施した四半期レビューに基づいて、独立の立場から四半期連結財務諸表に対する結論を表明することにある。当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期レビューの基準に準拠して四半期レビューを行った。
　四半期レビューにおいては、主として経営者、財務及び会計に関する事項に責任を有する者等に対して実施される質問、分析的手続その他の四半期レビュー手続が実施される。四半期レビュー手続は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して実施される年度の財務諸表の監査に比べて限定された手続である。
　当監査法人は、結論の表明の基礎となる証拠を入手したと判断している。

監査人の結論
　当監査法人が実施した四半期レビューにおいて、上記の四半期連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠して、三井不動産株式会社及び連結子会社の2018年６月30日現在の財政状態並びに同日をもって終了する第１四半期連結累計期間の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を適正に表示していないと信じさせる事項がすべての重要な点において認められなかった。

強調事項
　重要な後発事象に記載されているとおり、会社は、2018年８月３日開催の取締役会において、会社の連結子会社である三井ホーム株式会社を完全子会社とすることを目的として、同社の普通株式を対象として、公開買付けを実施することを決議した。
　当該事項は、当監査法人の結論に影響を及ぼすものではない。

利害関係
　会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。

以　上