2975 スター・マイカ・ホールディングス 四半期報告書－第27期第1四半期(2023/12/01－2024/02/29)

【表紙】

第一部【企業情報】

第１【企業の概況】

１【主要な経営指標等の推移】

（注）当社は四半期連結財務諸表を作成しておりますので、提出会社の主要な経営指標等の推移については記載しておりません。

２【事業の内容】

当第１四半期連結累計期間において、当社グループ(当社及び当社の関係会社)が営む事業の内容について、重要な変更はありません。また、主要な関係会社における異動もありません。

第２【事業の状況】

１【事業等のリスク】

当第１四半期連結累計期間において、新たな事業等のリスクの発生、または、前事業年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについて重要な変更はありません。

２【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

文中の将来に関する事項は、当四半期連結会計期間の末日現在において判断したものであります。

(1）経営成績の状況

当第１四半期連結累計期間における我が国経済は、直近では景気回復に足踏みがみられるものの、雇用・所得環境が改善する下で、今後も緩やかな回復基調が続くことが期待されます。ただし、世界的な金融引締めや不透明な国際情勢等を背景とした海外景気の下振れリスクや、物価上昇や金融資本市場の変動等がもたらす影響に対しては、十分に注意する必要があります。

当社グループの属するリノベーションマンション業界におきましては、公益財団法人東日本不動産流通機構によると、2024年２月度の首都圏中古マンションの成約件数は3,350件（前年同月比3.4％増）と９カ月連続、成約㎡単価は75.52万円（同9.9％増）と46カ月連続、成約価格は4,859万円（同11.5％増）と45カ月連続でそれぞれ前年同月を上回っております。なお、首都圏中古マンションの在庫件数は47,628件（同6.4％増）と新型コロナウイルス感染症拡大前の水準（2020年２月（47,423件））まで回復しました。

このような市場環境の中、当社グループは、2024年11月期から2026年11月期を対象とする中期経営計画「Find the Value 2026」を新たに策定し、「ROE（自己資本利益率）の向上」と「WACC（加重平均資本コスト）の適正水準維持」により企業価値を最大化すべく、３つの戦略及び目標を掲げております。なお、中期経営計画「Find the Value 2026」の詳細に関しては、2024年１月12日に公表しております「中期経営計画策定に関するお知らせ」をご参照ください。

①企業価値の最大化に向けた３つの戦略

＜事業戦略＞

・オーナーチェンジ物件への回帰

・都市部シェア拡大

・リフォーム構造改革

・販売事業期間短縮（規律のある在庫管理）

・ファンド化の推進

＜財務戦略＞

・活用キャッシュの最大化

・規律ある成長投資と株主還元

＜IR戦略＞

・IR体制の構築

・IR資料 / Websiteの刷新

・株主との対話強化

②企業価値の最大化に向けた目標

・ROE　　　　　　　　　　　　　　　　12.0％以上

・WACC　　　　　　　　　　　　　　　 2.0％

・営業利益率　　　　　　　　　　　　 10.0％以上

・EPS（１株当たり純利益）成長率　　　5.0％以上

・販売事業期間　　　　　　　　　　　 1.5カ月～２カ月短縮

・販売用不動産残高　　　　　　　　　 1,000億円以上

・自己資本比率　　　　　　　　　　　 25.0％以上

・総還元性向　　　　　　　　　　　　 40.0％

・PBR（株価純資産倍率）　　　　　　　１倍以上

当連結会計年度においては、中期経営計画「Find the Value 2026」に掲げた各戦略を実行に移すべく、特に、都市部のオーナーチェンジ物件（賃借人が居住中である物件）を主軸とした物件購入や規律ある在庫管理等、収益性×効率性を意識した経営管理へ注力しております。

当第１四半期連結累計期間は、当社グループの購入及び販売活動が概ね計画通りに進捗し、当社グループ全体で売上高11,083,278千円（前年同四半期比0.2％増）、売上総利益2,104,234千円（同2.5％減）となりました。ただし、事業規模拡大に伴う販売費及び一般管理費の増加等により、営業利益1,236,934千円（同9.0％減）、経常利益1,002,998千円（同12.6％減）、親会社株主に帰属する四半期純利益701,176千円（同12.0％減）となりました。

セグメント別の概況は、次のとおりであります。なお、売上高には、セグメント間の内部売上高又は振替高が含まれております。

（リノベマンション事業）

リノベマンション事業は、主として賃貸中の中古分譲マンション（左記を投資対象とするファンド等を含む）に対して投資を行い、ポートフォリオとして賃貸運用しながら、リノベーション等により不動産の価値を向上させて幅広い消費者層へ販売を行っております。

当第１四半期連結累計期間は、積極的な物件購入を行い、保有物件数が増加したことから、賃貸売上は1,095,523千円（同7.4％増）となりました。販売面は概ね計画通りに推移しましたが、販売事業期間の短縮へ向け長期化物件の販売を促進したため、販売利益率が前年同四半期を下回り、販売売上は9,619,536千円（同2.5％減）、販売利益率は12.7％（同2.3ポイント減）となりました。

この結果、売上高は10,715,059千円（同1.6％減）、営業利益は1,031,429千円（同23.1％減）となりました。なお、当第１四半期連結累計期間の売上原価に含まれる販売用不動産評価損は、18,944千円となりました。

（インベストメント事業）

インベストメント事業は、主として投資リターン獲得を目的に、不動産・事業会社・ファンド等（リノベマンション事業の投資対象となる不動産及びファンド等を除く）への投融資を行っております。

当第１四半期連結累計期間は、収益不動産への投資再開による賃貸収益の収受に加え、営業投資有価証券の一部売却を行いました。

この結果、売上高は140,970千円（前年同四半期は計上なし）、営業利益は129,798千円（前年同四半期は営業損失1,585千円）となりました。

（アドバイザリー事業）

アドバイザリー事業は、主として不動産の売買・賃貸仲介、賃貸・建物管理及び金融・不動産分野におけるコンサルティング等の「フィー（手数料）ビジネス」を行っております。

当第１四半期連結累計期間は、積極的な営業活動により仲介手数料収入が増加したことに加え、大口の成功報酬を収受する等、コンサルティング報酬も増加いたしました。

この結果、売上高は368,476千円（前年同四半期比22.3％増）、営業利益は232,311千円（同47.8％増）となりました。

(2）財政状態の状況

(資産)

当第１四半期連結会計期間末における流動資産は93,979,443千円となり、前連結会計年度末に比べ1,514,672千円増加いたしました。これは主に、販売用不動産が1,557,286千円増加したこと等によるものであります。固定資産は2,553,480千円となり、前連結会計年度末に比べ36,786千円増加いたしました。これは主に、投資その他の資産のその他が20,438千円減少したものの、投資有価証券が59,518千円増加したこと等によるものであります。

この結果、総資産は96,534,061千円となり、前連結会計年度末に比べ1,551,310千円増加いたしました。

（負債）

当第１四半期連結会計期間末における流動負債は13,081,122千円となり、前連結会計年度末に比べ212,805千円増加いたしました。これは主に、流動負債のその他が258,950千円増加したこと等によるものであります。固定負債は60,024,999千円となり、前連結会計年度末に比べ1,141,873千円増加いたしました。これは主に、長期借入金が1,161,873千円増加したこと等によるものであります。

この結果、負債合計は73,106,121千円となり、前連結会計年度末に比べ1,354,678千円増加いたしました。

（純資産）

当第１四半期連結会計期間末における純資産合計は23,427,940千円となり、前連結会計年度末に比べ196,631千円増加いたしました。これは主に、親会社株主に帰属する四半期純利益701,176千円、剰余金の配当334,109千円及び自己株式の取得169,592千円によるものであります。

この結果、自己資本比率は24.2％（前連結会計年度末は24.4％）となりました。

(3）経営方針・経営戦略等

当第１四半期連結累計期間において、当社グループが定めている経営方針・経営戦略等について重要な変更はありません。

(4）事業上及び財務上の対処すべき課題

当第１四半期連結累計期間において、当社グループが対処すべき課題について重要な変更はありません。

(5）研究開発活動

該当事項はありません。

３【経営上の重要な契約等】

当第１四半期連結会計期間において、経営上の重要な契約等の決定又は締結等はありません。

第３【提出会社の状況】

１【株式等の状況】

（１）【株式の総数等】

①【株式の総数】

②【発行済株式】

（注）１．「提出日現在発行数」欄には、2024年４月１日からこの四半期報告書提出日までの新株予約権の行使により発行された株式数は含まれておりません。

２．提出日現在の発行済株式数のうち1,530,253株は、譲渡制限付株式報酬として、金銭報酬債権（902,269千円）を出資の目的とする現物出資によるものです。

（２）【新株予約権等の状況】

①【ストックオプション制度の内容】

該当事項はありません。

②【その他の新株予約権等の状況】

該当事項はありません。

（３）【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】

該当事項はありません。

（４）【発行済株式総数、資本金等の推移】

（５）【大株主の状況】

当四半期会計期間は第１四半期会計期間であるため、記載事項はありません。

（６）【議決権の状況】

当第１四半期会計期間末日現在の「議決権の状況」については、株主名簿の記載内容が確認できないため、記載することができないことから、直近基準日（2023年11月30日）に基づく株主名簿による記載をしております。

①【発行済株式】

②【自己株式等】

（注）当第１四半期会計期間末日現在において当社が把握している自己名義所有株式数は、873,658株であります。

２【役員の状況】

該当事項はありません。

第４【経理の状況】

１．四半期連結財務諸表の作成方法について

当社の四半期連結財務諸表は、「四半期連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」（平成19年内閣

府令第64号）に基づいて作成しております。

２．監査証明について

当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、第１四半期連結会計期間（2023年12月１日から2024年２月29日まで）及び第１四半期連結累計期間（2023年12月１日から2024年２月29日まで）に係る四半期連結財務諸表について、有限責任 あずさ監査法人による四半期レビューを受けております。

1【四半期連結財務諸表】

（１）【四半期連結貸借対照表】

（２）【四半期連結損益計算書及び四半期連結包括利益計算書】

【四半期連結損益計算書】

【第１四半期連結累計期間】

【四半期連結包括利益計算書】

【第１四半期連結累計期間】

【注記事項】

（四半期連結財務諸表の作成にあたり適用した特有の会計処理）

（税金費用の計算）

税金費用については、当第１四半期連結会計期間を含む連結会計年度の税引前当期純利益に対する税効果会計適用後の実効税率を合理的に見積り、税引前四半期純利益に当該見積実効税率を乗じて計算しております。

（四半期連結貸借対照表関係）

該当事項はありません。

（四半期連結損益計算書関係）

※１．売上原価に含まれる棚卸資産の収益性の低下による簿価切り下げ額は次のとおりであります。

※２．販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次のとおりであります。

（四半期連結キャッシュ・フロー計算書関係）

当第１四半期連結累計期間に係る四半期連結キャッシュ・フロー計算書は作成しておりません。なお、第１四半期連結累計期間に係る減価償却費（のれんを除く無形固定資産に係る償却費を含む。）は、次のとおりであります。

（株主資本等関係）

Ⅰ　前第１四半期連結累計期間（自　2022年12月１日　至　2023年２月28日）

配当金支払額

（注）当社は、2022年12月１日付で普通株式１株につき２株の割合で株式分割を行っております。１株当たり配当額につきましては、当該株式分割前の金額を記載しております。

Ⅱ　当第１四半期連結累計期間（自　2023年12月１日　至　2024年２月29日）

配当金支払額

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

Ⅰ　前第１四半期連結累計期間（自　2022年12月１日 至　2023年２月28日）

報告セグメントごとの売上高及び利益又は損失の金額に関する情報並びに収益の分解情報

（注）１．セグメント利益又は損失の調整額は、各報告セグメントに配分していない販売費及び一般管理費の全社費用であります。

２．セグメント利益又は損失は、四半期連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

３．その他の収益の主なものは、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく賃貸収入等であります。

Ⅱ　当第１四半期連結累計期間（自　2023年12月１日 至　2024年２月29日）

報告セグメントごとの売上高及び利益の金額に関する情報並びに収益の分解情報

（注）１．セグメント利益の調整額は、各報告セグメントに配分していない販売費及び一般管理費の全社費用であります。

２．セグメント利益は、四半期連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

３．その他の収益の主なものは、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく賃貸収入等であります。

（収益認識関係）

顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、「注記事項（セグメント情報等）」に記載のとおりであります。

（１株当たり情報）

１株当たり四半期純利益及び算定上の基礎、潜在株式調整後１株当たり四半期純利益及び算定上の基礎は、以下のとおりであります。

（重要な後発事象）

（譲渡制限付株式報酬としての自己株式処分）

当社は、2024年２月22日開催の取締役会において、下記のとおり、譲渡制限付株式報酬としての自己株式処分（以下「本自己株式処分」といいます。）を行うことを決議し、2024年３月19日に自己株式の処分を実施いたしました。

１．処分の概要

※株式の割当ての対象者の人数につきましては、延べ人数を記載しております。

２．本自己株式処分の目的及び理由

当社は、2021年１月21日開催の取締役会において、当社の取締役（監査等委員である取締役及び社外取締役を除く）（以下「対象取締役」といいます。）及び当社の従業員並びに当社子会社の取締役及び従業員（以下対象取締役と総称して「対象取締役等」といいます。）に対する当社の企業価値の持続的な向上を図るインセンティブを与えるとともに、株主の皆様との一層の価値共有を進めることを目的に、対象取締役等を対象とする新たな報酬制度として、譲渡制限付株式報酬制度（以下「本制度」といいます。）を導入することを決議しております。

また、2021年２月24日開催の第23回定時株主総会において、本制度に基づき、当該株主総会から５年間（具体的には第24期事業年度から第28期事業年度までの期間を指します。）における職務執行の対価として、対象取締役に対して、年額200百万円以内の譲渡制限付株式の出資財産とするための金銭報酬債権を支給し、年130,000株以内の当社普通株式を発行または処分すること及び譲渡制限付株式の譲渡制限期間として10年間から50年間までの間で当社の取締役会が定める期間とすること等につき、ご承認をいただいております。なお、当社は、本制度の導入後、2022年12月１日付で、普通株式１株につき２株の割合をもって株式分割を実施しております。これに伴い、本制度に基づき対象取締役に対して発行又は処分する年間あたりの普通株式の総数を、分割比率に応じて２倍（130,000株以内→260,000株以内）に調整しております。

（多額な資金の借入）

当社の連結子会社であるスター・マイカ株式会社は、2024年２月29日付機関決定に基づき、2024年３月15日に以下の通り借入を実行いたしました。

１．資金の借入の理由

販売用不動産の取得のため

２．資金の借入の概要

＜借入①＞

＜借入②＞

２【その他】

2024年１月12日開催の取締役会において、次のとおり剰余金の配当を行うことを決議いたしました。

(イ）配当金の総額………………………………………334,109千円

(ロ）１株当たりの金額…………………………………10円00銭

(ハ）支払請求の効力発生日及び支払開始日…………2024年２月26日

（注）2023年11月30日現在の株主名簿に記載又は記録された株主に対し、支払いを行います。

第二部【提出会社の保証会社等の情報】

該当事項はありません。

独立監査人の四半期レビュー報告書

有限責任 あずさ監査法人 東京事務所

監査人の結論

当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、「経理の状況」に掲げられているスター・マイカ・ホールディングス株式会社の2023年12月１日から2024年11月30日までの連結会計年度の第１四半期連結会計期間（2023年12月１日から2024年２月29日まで）及び第１四半期連結累計期間（2023年12月１日から2024年２月29日まで）に係る四半期連結財務諸表、すなわち、四半期連結貸借対照表、四半期連結損益計算書、四半期連結包括利益計算書及び注記について四半期レビューを行った。

当監査法人が実施した四半期レビューにおいて、上記の四半期連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠して、スター・マイカ・ホールディングス株式会社及び連結子会社の2024年２月29日現在の財政状態及び同日をもって終了する第１四半期連結累計期間の経営成績を適正に表示していないと信じさせる事項が全ての重要な点において認められなかった。

監査人の結論の根拠

当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期レビューの基準に準拠して四半期レビューを行った。四半期レビューの基準における当監査法人の責任は、「四半期連結財務諸表の四半期レビューにおける監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、結論の表明の基礎となる証拠を入手したと判断している。

四半期連結財務諸表に対する経営者及び監査等委員会の責任

経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠して四半期連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない四半期連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。

四半期連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき四半期連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。

監査等委員会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。

四半期連結財務諸表の四半期レビューにおける監査人の責任

監査人の責任は、監査人が実施した四半期レビューに基づいて、四半期レビュー報告書において独立の立場から四半期連結財務諸表に対する結論を表明することにある。

監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期レビューの基準に従って、四半期レビューの過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。

・主として経営者、財務及び会計に関する事項に責任を有する者等に対する質問、分析的手続その他の四半期レビュー手続を実施する。四半期レビュー手続は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して実施される年度の財務諸表の監査に比べて限定された手続である。

・継続企業の前提に関する事項について、重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められると判断した場合には、入手した証拠に基づき、四半期連結財務諸表において、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠して、適正に表示されていないと信じさせる事項が認められないかどうか結論付ける。また、継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、四半期レビュー報告書において四半期連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する四半期連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、四半期連結財務諸表に対して限定付結論又は否定的結論を表明することが求められている。監査人の結論は、四半期レビュー報告書日までに入手した証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。

・四半期連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠していないと信じさせる事項が認められないかどうかとともに、関連する注記事項を含めた四半期連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに四半期連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示していないと信じさせる事項が認められないかどうかを評価する。

・四半期連結財務諸表に対する結論を表明するために、会社及び連結子会社の財務情報に関する証拠を入手する。監査人は、四半期連結財務諸表の四半期レビューに関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査人の結論に対して責任を負う。

監査人は、監査等委員会に対して、計画した四半期レビューの範囲とその実施時期、四半期レビュー上の重要な発見事項について報告を行う。

監査人は、監査等委員会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。

利害関係

会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。

以　上

（注） １．上記の四半期レビュー報告書の原本は当社（四半期報告書提出会社）が別途保管しております。 ２．ＸＢＲＬデータは四半期レビューの対象には含まれていません。