8923 トーセイ 四半期報告書－第74期第2四半期(2023/03/01－2023/05/31)

第一部 【企業情報】

第１ 【企業の概況】

１ 【主要な経営指標等の推移】

(注) １．当社は、四半期連結財務諸表を作成しておりますので、提出会社の主要な経営指標等の推移については記載しておりません。

２．上記指標は、国際会計基準(IFRS)により作成された四半期連結財務諸表及び連結財務諸表に基づいております。

２ 【事業の内容】

当第２四半期連結累計期間において、当社グループ（当社及び当社の関係会社）が営む事業の内容について、前連結会計年度より重要な変更はありません。

主要な関係会社における異動としては、第１四半期連結会計期間に芝浦レジデンシャル株式会社の株式を取得、立川大黒屋合同会社を設立し、連結の範囲に含めております。

当第２四半期連結会計期間に臼井木型工業株式会社の株式を取得、合同会社トレック・マーズの匿名組合出資持分を取得、また立川大黒屋合同会社が株式を取得した有限会社大黒屋を連結の範囲に含めております。

第２ 【事業の状況】

１ 【事業等のリスク】

当第２四半期連結累計期間において、新たに発生した事業等のリスクはありません。また、前事業年度の有価証券報告書に記載した「事業等のリスク」について重要な変更はありません。

２ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

文中の将来に関する事項は、当第２四半期連結会計期間の末日現在において当社グループが判断したものであります。

(1) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析、検討内容

①事業環境と経営成績等の状況に関する認識及び分析、検討内容

当第２四半期連結累計期間（2022年12月１日～2023年５月31日）における我が国経済は、ウィズコロナの下、経済活動の正常化が進み、緩やかに持ち直しの動きが見られます。一方、ロシアによるウクライナ侵攻の長期化や、世界的な金融引締め等を背景とした世界経済の減退リスク、原油高や物価上昇による景気下振れリスクが指摘されており、今後の経済動向に留意が必要です。

当社グループが属する不動産業界においては、2023年１月～３月の国内不動産投資額は１兆1,748億円（前年同期比61％増）となり、世界の都市別投資ランキングで２位（2022年通年は16位）となりました。世界的な銀行不安や金融市場の不透明感はあるものの、低金利環境や円安を背景に日本不動産が選好される傾向は継続しており、2023年度下期も取引増加が期待されています（民間調査機関調べ）。

首都圏分譲マンション市場は、用地価格の高止まりや建築コスト上昇を背景としたデベロッパーの供給調整により、2023年１月～４月の新築発売戸数は6,660戸と前年同期比20.1％減となりました。足元の2023年４月における平均価格は7,747万円（前年同月比23.1％増）と上昇を続けており、住宅選好に都心回帰の動きが見られるなか、都心高額マンションが価格を牽引しています。また、首都圏中古マンション市場においては、2023年１月～４月の成約戸数は12,217戸と前年同期比で1.5％減と微減したものの、平均価格は4,201万円(前年同期比5.0％増)と依然として高値圏にあり、活況を呈しています。分譲戸建市場においては、2023年１月～４月の新設住宅着工戸数は1.9万戸（同1.2％増）と堅調に推移しました（民間調査機関調べ）。

2023年１月～４月の建築費は、鉄骨鉄筋コンクリート造の建築費平均坪単価が1,145千円/坪（前年同期比15.7％下落）、木造の建築費平均坪単価は620千円/坪（同8.0％上昇）となりました。資材価格については、鋼材は未だ高止まりしていますが、かつてウッドショックで高騰していた木材価格は下落傾向にあります（国土交通省調べ）。

東京都心ビジネス５区のオフィスビル賃貸市場は、2023年４月時点の平均空室率は6.1％（前年同月比0.3ポイント下落）、平均賃料は19,896円/坪（同2.1％低下）となりました。空室率は下げ止まりが見られますが、賃料は下落傾向が続いています。今年半ば以降も新築大型オフィスの大量供給が予定されていることから引き続き市場動向に注視が必要です（民間調査機関調べ）。

賃貸マンション市場は引き続き堅調に推移しており、首都圏賃貸マンションにおける2023年４月時点の平均募集賃料は11,550円/坪（前年同月比3.7％上昇）、J-REITが東京圏で保有するマンションにおける2023年１月末時点の平均稼働率は96.6％（同0.1ポイント上昇）となりました。首都圏賃貸マンションの高需要が継続しており、賃料、稼働率ともに緩やかに上昇しています。また、コロナ禍で需要が減少した単身者向け賃貸住宅も回復が見られています（民間調査機関調べ）。

首都圏物流施設賃貸市場では、2023年４月時点の賃貸ストックは890万坪（前年同月比15.7％増）、空室率は5.4％（同2.5ポイント上昇）、募集賃料は4,600円/坪（同1.1％下落）となりました。新規供給の増加により足元では空室率が上昇していますが、物流施設の需要自体は底堅く推移しており、中長期的にはEC市場拡大に伴う需要増加が見込まれています（民間調査機関調べ）。

不動産ファンド市場は堅調に推移しており、引き続き市場規模は拡大しています。2023年４月のJ-REITの運用資産額は22.2兆円（前年同月比0.6兆円の増加）、私募ファンドは運用資産額29.7兆円（2022年12月末時点、前年同月比5.6兆円増加）となり、両者合わせた証券化市場規模は51.9兆円まで拡大しています（民間調査機関調べ）。

東京都のビジネスホテル市場では、2023年１月～３月の平均客室稼働率は74.4％（前年比27.3ポイント増）、東京都の全施設タイプにおける同期間の延べ宿泊者数は2,102万人（前年同期比90.4％増）となりました。国内需要はコロナ禍前と同水準で推移しており、インバウンド需要も増加していることから今後更なる市場の回復が期待されています（観光庁調べ）。

このような事業環境の中、当社グループは不動産ファンド・コンサルティング事業において、アセットマネジメント受託資産残高を伸長させるとともに、不動産再生事業や不動産開発事業において、物件販売ならびに将来の収益の源泉となる収益不動産や各種開発用地の取得を進めてまいりました。

以上の結果、当第２四半期連結累計期間における売上高は52,861百万円(前年同四半期比21.4％増)、営業利益は12,516百万円(同33.8％増)、税引前四半期利益は12,072百万円(同34.1％増)、親会社の所有者に帰属する四半期利益は8,164百万円(同33.7％増)となりました。

セグメント毎の業績は次のとおりであります。

(不動産再生事業)

当第２四半期連結累計期間は、「大塚トーセイビルⅡ」（東京都豊島区）、「柏トーセイビル」（千葉県柏市）、「ステラコート東糀谷」（東京都大田区）等26棟のバリューアップ物件及び中古区分マンション64戸を販売いたしました。

仕入につきましては、収益オフィスビル、賃貸マンション等を合わせて31棟、土地10件及び中古区分マンション47戸を取得しております。

また、保有する収益不動産の評価を見直したことにより、棚卸資産評価損の戻入を344百万円計上しております。

以上の結果、不動産再生事業の売上高は34,017百万円(前年同四半期比17.5％増)、セグメント利益は7,165百万円(前年同四半期比18.1％増)となりました。

(不動産開発事業)

当第２四半期連結累計期間は、賃貸マンション「THE PALMS町田」（東京都町田市）を販売いたしました。また、戸建住宅では「THEパームスコート三鷹ヴェール」（東京都三鷹市）、「THEパームスコート綱島」（神奈川県横浜市）等において、44戸を販売いたしました。

仕入につきましては、賃貸マンション開発用地５件、賃貸アパート開発用地２件、分譲マンション開発用地１件、141戸分の戸建住宅開発用地を取得しております。

以上の結果、不動産開発事業の売上高は6,396百万円(前年同四半期比26.5％増)、セグメント利益は1,296百万円(前年同四半期62.6％増)となりました。

(不動産賃貸事業)

当第２四半期連結累計期間は、保有する賃貸物件のリーシングに注力しました。

当第２四半期連結累計期間末の賃貸物件数は、物件取得30棟及び賃貸開始３棟、物件売却20棟及び賃貸終了２棟に伴い、前連結会計年度末の91棟より、11棟増加し102棟となりました。

以上の結果、不動産賃貸事業の売上高は3,164百万円(前年同四半期比9.7％増)、セグメント利益は1,525百万円(前年同四半期比5.4％増)となりました。

(不動産ファンド・コンサルティング事業)

当第２四半期連結累計期間は、前連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高（注）1,722,896百万円から、ファンドの物件売却により118,235百万円の残高が減少した一方で、新たにアセットマネジメント契約を受託したことにより729,567百万円の残高が増加し、当第２四半期連結会計期間末のアセットマネジメント受託資産残高は、2,334,229百万円となりました。

以上の結果、不動産ファンド・コンサルティング事業の売上高は4,185百万円(前年同四半期比54.4％増)、セグメント利益は2,978百万円(前年同四半期比69.1％増)となりました。

(注)　アセットマネジメント受託資産残高には、一部コンサルティング契約等に基づく残高を含んでおります。

(不動産管理事業)

当第２四半期連結累計期間は、新規契約の獲得及び既存契約の維持に努めました。当第２四半期連結会計期間末での管理棟数は、オフィスビル、ホテル及び物流施設等で503棟、分譲マンション及び賃貸マンションで338棟、合計841棟（前年同四半期末比64棟増加）となりました。

以上の結果、不動産管理事業の売上高は3,276百万円(前年同四半期比4.8％増)、セグメント利益は518百万円(前年同四半期比5.0％減)となりました。

(ホテル事業)

当第２四半期連結累計期間は、行動制限の緩和や全国旅行支援の実施による国内需要の回復、入国制限や水際対策の緩和によるインバウンド需要の回復が見られました。これに伴い、客室単価、客室稼働率がほぼコロナ禍前の水準まで改善し、売上高、セグメント損益ともに前年同期を上回りました。

以上の結果、ホテル事業の売上高は1,821百万円(前年同四半期比121.7％増)、セグメント利益は475百万円(前年同四半期はセグメント損失259百万円)となりました。

②経営成績等に関する分析、検討内容

当社グループの主力市場である国内不動産投資市場は、世界的なインフレ傾向に伴う金利上昇を背景に欧米や韓国の投資家の旺盛な投資姿勢が弱まった一方で、国内およびアジア投資家の強い需要は継続しており、取引は堅調に継続しています。また、新型コロナウイルスの5類移行に伴い人流が増加し、オフィス回帰の動きや宿泊需要の回復が進んでいます。

このような事業環境のなか、当第２四半期連結累計期間の当社グループの業績は売上高528億円（前年同期比21.4％増）、営業利益125億円（同33.8％増）、税引前利益120億円（同34.1％増）となりました。通期計画に対する進捗率は売上高で62.2％、税引前利益で86.2％と、大きく進捗しています。

事業セグメント別では、不動産再生事業の１棟物件や中古区分マンションの販売が好調に推移したほか、不動産開発事業も賃貸マンションの売買利益が上振れ、これらの売買事業がグループ全体の収益を牽引しました。そして、当社が安定収益事業と位置付けるストック・フィービジネスでは、不動産賃貸事業や不動産管理事業は計画通りに進捗しています。また、回復基調が強まるホテル事業においては、客室単価、客室稼働率がともに想定を上回り、期初計画を大きく上振れて進捗しました。また、不動産ファンド・コンサルティング事業は、受託ファンドの物件売却に係るディスポジション報酬やアクイジション報酬の獲得により収益を伸ばし、受託資産残高も総額2.3兆円（前期末比6,113億円増）となりました。

なお、当社は、DX推進によるグループのビジネスの変革と、業務効率改善に取り組んでおり、このたび、グループの不動産DX部門を担う新会社「トーセイ・プロップテック株式会社」の設立を決定いたしました。

新会社では、実証実験を続けていた不動産を裏付けとしたセキュリティ・トークン発行事業及び不動産クラウドファンディング事業の拡大、デジタルテクノロジーを用いた区分マンションの直販事業の立ち上げなど、DXを活用した取り組みを加速してまいります。

(2) 財政状態の分析

当第２四半期連結会計期間末の総資産は、前連結会計年度末に比べ13,597百万円増加し、224,553百万円となりました。負債は6,309百万円増加し、144,974百万円となりました。

総資産が増加した主な要因は、営業債権及びその他の債権が減少したものの、現金及び現金同等物及び棚卸資産が増加したことによるものであります。負債が増加した主な要因は、営業債務及びその他の債務及び有利子負債の増加によるものであります。

また資本は7,288百万円増加し、79,578百万円となりました。これは主に利益剰余金の積み上げと配当金の支払、自己株式の取得及び処分によるものであります。

(3) キャッシュ・フローの状況の分析

当第２四半期連結会計期間末における現金及び現金同等物(以下、「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ12,277百万円増加し44,044百万円となりました。

当第２四半期連結累計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

営業活動により獲得した資金は、14,498百万円(前年同四半期比82.2％増)となりました。これは主に、税引前四半期利益12,072百万円、営業債権及びその他の債権の減少5,159百万円、法人所得税の支払額2,817百万円等によるものであります。

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

投資活動により使用した資金は、4,305百万円(前年同四半期比30.4％減)となりました。これは主に、子会社の取得による支出2,453百万円等によるものであります。

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

財務活動により獲得した資金は、2,083百万円(前年同四半期は1,027百万円の使用)となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出23,988百万円及び配当金の支払額2,407百万円等があったものの、長期借入れによる収入29,869百万円等があったことによるものであります。

(4) 事業上及び財務上の対処すべき課題

当第２四半期連結累計期間において、当社グループが対処すべき課題について重要な変更はありません。

なお、当社は財務及び事業の方針の決定を支配する者の在り方に関する基本方針を定めておりますが、前事業年度の有価証券報告書提出日後、当四半期累計期間において重要な変更はありません。

(5) 研究開発活動

該当事項はありません。

３ 【経営上の重要な契約等】

当第２四半期連結会計期間において、経営上の重要な契約等の決定又は締結等はありません。

第３ 【提出会社の状況】

１ 【株式等の状況】

(1) 【株式の総数等】

① 【株式の総数】

② 【発行済株式】

(2) 【新株予約権等の状況】

① 【ストックオプション制度の内容】

該当事項はありません。

② 【その他の新株予約権等の状況】

 該当事項はありません。

(3) 【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】

 該当事項はありません。

(4) 【発行済株式総数、資本金等の推移】

(5) 【大株主の状況】

(注) １．発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する所有株式数の割合は、小数点以下第３位を切り捨てて表示しております。

２．上記のほか当社所有の自己株式393,422株があります。

３．2023年４月21日付で公衆の縦覧に供されている大量保有報告書において、2023年４月14日現在で以下の株式を所有している旨が記載されているものの、当社として当第２四半期会計期間末現在における実質所有株式数の確認ができませんので、上記大株主の状況には含めておりません。

　　なお、その大量保有報告書の内容は以下のとおりであります。

(6) 【議決権の状況】

① 【発行済株式】

(注)１．「完全議決権株式(その他)」の欄には、証券保管振替機構名義の株式が400株含まれております。また、「議決権の数」欄には、同機構名義の完全議決権株式に係る議決権の数４個が含まれております。

　　　２．「単元未満株式」欄の普通株式には当社所有の自己株式が22株含まれております。

② 【自己株式等】

(注)　　当社は、2023年４月25日開催の取締役会において、第三者割当による自己株式の処分を決議し、第三者割当による自己株式の処分を行いました。この処分により、1,000,000株が減少しております。また、新株予約権の行使に伴い、78,600株が減少しております。この結果、当第２四半期会計期間末日現在の自己株式数は、393,422株となっております。

２ 【役員の状況】

前事業年度の有価証券報告書提出日後、当四半期累計期間における役員の異動は、次のとおりであります。

　役職の異動

第４ 【経理の状況】

１．要約四半期連結財務諸表の作成方法について

当社グループの要約四半期連結財務諸表は、「四半期連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」(平成19年内閣府令第64号)第93条の規定により、国際会計基準第34号「期中財務報告」に準拠して作成しております。

２．監査証明について

当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、第２四半期連結会計期間(2023年３月１日から2023年５月31日まで)及び第２四半期連結累計期間(2022年12月１日から2023年５月31日まで)に係る要約四半期連結財務諸表について、新創監査法人による四半期レビューを受けております。

１ 【要約四半期連結財務諸表】

(1) 【要約四半期連結財政状態計算書】

(2) 【要約四半期連結包括利益計算書】

【第２四半期連結累計期間】

【第２四半期連結会計期間】

(3) 【要約四半期連結持分変動計算書】

前第２四半期連結累計期間(自　2021年12月１日　至　2022年５月31日)　

当第２四半期連結累計期間(自　2022年12月１日　至　2023年５月31日)　

(4) 【要約四半期連結キャッシュ・フロー計算書】

(5) 【要約四半期連結財務諸表注記】

１．報告企業

トーセイ株式会社は日本に所在する株式会社であり、東京証券取引所市場プライム市場及びシンガポール証券取引所メインボードに上場しております。当第２四半期連結会計期間(2023年３月１日から2023年５月31日まで)及び当第２四半期連結累計期間(2022年12月１日から2023年５月31日まで)の要約四半期連結財務諸表は、当社及び連結子会社(以下、当社グループ)により構成されております。当社グループは、主に不動産再生事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業及びホテル事業の６事業を展開しております。各事業の内容については、注記「５．セグメント情報」に記載しております。

２．作成の基礎

(1) 要約四半期連結財務諸表がIFRSに準拠している旨の記載

当社グループの要約四半期連結財務諸表は、「四半期連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」(平成19年内閣府令第64号)第１条の２に掲げる「指定国際会計基準特定会社」の要件を満たすことから、「四半期連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」(平成19年内閣府令第64号)第93条の規定により、国際会計基準第34号「期中財務報告」に準拠して作成しております。

本要約四半期連結財務諸表は、2023年７月６日に当社代表取締役社長山口誠一郎及び取締役専務執行役員平野昇によって承認されております。

(2) 測定の基礎

要約四半期連結財務諸表は、公正価値で測定される資産・負債を除き、取得原価を基礎として作成しております。

(3) 表示通貨及び単位

要約四半期連結財務諸表は当社の機能通貨である日本円で表示しております。日本円で表示しているすべての財務情報は、千円未満を切り捨てして記載しております。

３．重要な会計方針

当社グループの要約四半期連結財務諸表において適用する重要な会計方針は、前連結会計年度に係る連結財務諸表において適用した会計方針と同一です。

４．重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断

IFRSに準拠した要約四半期連結財務諸表の作成において、経営者は、会計方針の適用並びに資産、負債、収益及び費用の金額に影響を及ぼす判断、見積り、仮定を行うことが義務付けられております。実際の業績は、これらの見積りとは異なる場合があります。

見積り及びその基礎となる仮定は継続して見直されます。会計上の見積りの変更は、見積りが変更された会計期間及び影響を受ける将来の会計期間において認識されます。

(新型コロナウイルス感染症の拡大に伴う会計上の見積りについて)

当社グループでは、棚卸資産の評価、固定資産の減損会計及び繰延税金資産の回収可能性等の会計上の見積りにおいて、新型コロナウイルス感染症の拡大が、将来の収益に一定の影響を与えると仮定しております。

当第２四半期連結会計期間末において、商業施設以外の不動産市況は既に回復していると認識しておりますが、商業施設については、新型コロナウイルス感染症の影響が当面継続し、2023年11月末に向け、徐々に回復していくとの見通しをもっております。

５．セグメント情報

当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

当社グループは、事業別に包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しており、「不動産再生事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」及び「ホテル事業」の６つを報告セグメントとしております。「不動産再生事業」は、資産価値の劣化した不動産を再生し、販売を行っております。「不動産開発事業」は、個人顧客向けのマンション・戸建住宅の分譲及び投資家向けの賃貸マンション・オフィスビル等の販売を行っております。「不動産賃貸事業」は、オフィスビルやマンション等の賃貸を行っております。「不動産ファンド・コンサルティング事業」は、不動産ファンドのアセットマネジメント業務等を行っております。「不動産管理事業」は、総合的なプロパティマネジメント業務を行っております。「ホテル事業」は、ホテル運営事業等を行っております。

当社グループの報告セグメントごとの売上高及び損益は以下のとおりであります。

前第２四半期連結累計期間

(自　2021年12月１日　至　2022年５月31日)

当第２四半期連結累計期間

(自　2022年12月１日　至　2023年５月31日)

前第２四半期連結会計期間

(自　2022年３月１日　至　2022年５月31日)

当第２四半期連結会計期間

(自　2023年３月１日　至　2023年５月31日)

６.　棚卸資産

費用として認識された棚卸資産の評価損の金額及び評価損の戻入金額は以下のとおりであります。

(単位：千円)

７.　売上収益

　顧客との契約から認識した収益の分解

当社グループは、「不動産再生事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」及び「ホテル事業」の６つを主な事業としており、事業別に包括的な戦略を立案し、事業活動を展開していることから、これらの事業を報告セグメントとし、各報告セグメントで計上する収益を売上収益としております。

各報告セグメントの売上収益と、種類別に分解した売上収益との関連は以下のとおりであります。

前第２四半期連結累計期間（自2021年12月１日　至2022年５月31日）

（単位：千円）

(注） その他の源泉から認識した収益には、IFRS第16号「リース」及びIFRS第９号「金融商品」で認識される収益が含まれています。

当第２四半期連結累計期間（自2022年12月１日　至2023年５月31日）

（単位：千円）

(注） その他の源泉から認識した収益には、IFRS第16号「リース」及びIFRS第９号「金融商品」で認識される収益が含まれています。

８．配当金

前第２四半期連結累計期間及び当第２四半期連結累計期間における配当金支払額は、以下の通りであります。

９.　１株当たり利益

(注)　基本的１株当たり四半期利益は、親会社の所有者に帰属する四半期利益を、四半期連結累計期間中の発行済普通株式の加重平均株式数により除して算出しております。

10．金融商品

(1) 公正価値及び帳簿価額

金融資産・負債の公正価値及び要約四半期連結財政状態計算書に表示された帳簿価額は以下のとおりであります。

金融商品の公正価値算定方法

(現金及び現金同等物、営業債権及びその他の債権、営業債務及びその他の債務、短期有利子負債)

これらのうち短期間で決済されるものについては、帳簿価額は公正価値に近似しております。 但し、金利スワップ取引の公正価値は、金融機関による時価に基づいております。

(その他の金融資産)

上場有価証券の公正価値は、公表市場価格で測定されます。活発な市場を有しない金融資産や非上場有価証券の場合には、当社グループは一定の評価技法等を用いて公正価値を算定します。評価技法としては、最近における第三者間取引事例、実質的に同等な他の金融商品価格の参照、割引キャッシュ・フロー法等を使用しております。

(長期有利子負債)

長期有利子負債のうち、変動金利によるものの公正価値については、短期間で市場金利が反映されるため、帳簿価額に近似しております。固定金利によるものの公正価値については、元利金の合計額を、新規に同様の借入を行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しております。

有利子負債の公正価値ヒエラルキーはレベル２に分類しております。

(2) 公正価値ヒエラルキー

以下は、金融商品を当初認識した後、公正価値で測定された金融商品の分析です。金融商品の公正価値をレベル１からレベル３まで分類しております。

レベル１：活発な市場における公表価格により測定された公正価値

レベル２：レベル１以外の、観察可能な価格を直接又は間接的に使用して算出された公正価値

レベル３：観察可能な市場データに基づかないインプットを含む、評価技法から算出された公正価値

レベル３に分類された金融商品に係る当期首残高から当第２四半期連結会計期間末残高への調整は、以下のとおりであります。

（注）観察可能なインプットを入手することが困難となったため、一部の金融商品をレベル２から振り替えております。　

(3) 評価プロセス

レベル３の金融商品に係る公正価値の測定は、関連する社内の方針に従い実施しております。公正価値の測定に際しては、対象となる金融商品の性質、特徴及びリスクを最も適切に反映できる評価技法及びインプットを用いております。

11．企業結合

前第２四半期連結累計期間（自　2021年12月１日　至　2022年５月31日)

（企業結合に係る暫定的な会計処理の確定）

 当社は、2021年９月に実施した株式会社アイ・カンパニー並びにその子会社４社との企業結合について、前連結会計年度において暫定的な会計処理を行っておりましたが、第１四半期連結会計期間に確定しております。この暫定的な会計処理の確定に伴い新たな情報を反映させた結果、取得原価の当初配分額を見直し以下の通り遡及修正しております。

取得日における支払対価、取得資産及び引受負債の公正価値

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：千円）

取得対価の配分が完了した結果、前連結会計年度の連結財政状態計算書における2021年11月30日残高について遡及修正しております。

（取得による企業結合）

(1）被取得企業の名称及びその事業の内容

　　被取得企業の名称　 磯子アセットマネジメント株式会社

 　　事業の内容　　　 　不動産の賃貸、仲介、管理及び売買

(2) 取得日 　2022年３月18日

(3）取得した議決権付資本持分の割合

 100％

(4）企業結合を行った主な理由

収益不動産を保有し、賃貸事業を営む被取得企業の株式を取得することにより、将来の収益獲得の源泉となる仕入活動の強化を図るため、仕入手法の一環として実施いたしました。

(5）被取得企業の支配の獲得方法

現金を対価とする株式取得

(6）取得日における支払対価、取得資産及び引受負債の公正価値

（単位：千円）

（注）負ののれん発生益163,439千円は、取得した純資産の公正価値が、支払対価の公正価値を上回っていたため発生しており、要約四半期連結包括利益計算書の「その他の収益」に計上しております。

 (7）取得関連費用

企業結合に係る取得関連費用として、株式取得に係る業務委託費用等20,471千円を要約四半期連結包括利益計算書の「販売費及び一般管理費」に計上しています。

 (8）取得に伴うキャッシュ・フロー

（単位：千円）

 (9）業績に与える影響

当該企業結合に係る取得日以降の損益情報及びプロフォーマ情報は、要約四半期連結財務諸表に与える影響額に重要性がないため記載しておりません。

当第２四半期連結累計期間（自　2022年12月１日　至　2023年５月31日）

（取得による企業結合）

(1）被取得企業の名称及びその事業の内容

　　被取得企業の名称　 芝浦レジデンシャル株式会社

 　　事業の内容　　　 　不動産の賃貸、仲介、管理及び売買

(2) 取得日 　2023年１月31日

(3）取得した議決権付資本持分の割合

 100％

(4）企業結合を行った主な理由

収益不動産を保有し、賃貸事業を営む被取得企業の株式を取得することにより、将来の収益獲得の源泉となる仕入活動の強化を図るため、仕入手法の一環として実施いたしました。

(5）被取得企業の支配の獲得方法

現金を対価とする株式取得

(6）取得日における支払対価、取得資産及び引受負債の公正価値

（単位：千円）

（注）負ののれん発生益98,117千円は、取得した純資産の公正価値が、支払対価の公正価値を上回っていたため発生しており、要約四半期連結包括利益計算書の「その他の収益」に計上しております。

 (7）取得関連費用

企業結合に係る取得関連費用として、株式取得に係る業務委託費用等82,856千円を要約四半期連結包括利益計算書の「販売費及び一般管理費」に計上しています。

 (8）取得に伴うキャッシュ・フロー

（単位：千円）

 (9）業績に与える影響

当該企業結合に係る取得日以降の損益情報及びプロフォーマ情報は、要約四半期連結財務諸表に与える影響額に重要性がないため記載しておりません。

12．重要な後発事象

（連結子会社による吸収分割）

当社は、2023年６月26日開催の取締役会において、株式会社LIXILリアルティの資産流動化事業に関する権利義務を、当社が新設する子会社トーセイ・アール株式会社に吸収分割の方法で承継すること等を内容とする合意契約を株式会社LIXILリアルティと締結することを決議し、同日付で契約を締結しております。

なお、IFRS第３号の規定を適用していますが、現時点において当該企業結合に関する会計処理が完了していないため、会計処理に関する詳細な情報は記載しておりません。

１.企業結合の概要

(1）吸収分割により新設される企業の名称

　　トーセイ・アール株式会社

(2）相手先企業の名称及び承継事業の内容

　　相手先企業の名称　株式会社LIXILリアルティ

 　　承継事業の内容　　不動産売買事業、不動産賃貸事業、不動産管理事業

(3）吸収分割を行った主な目的

トーセイグループは、東京圏を主たる投資エリアとし、不動産再生事業、不動産開発事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産賃貸事業、不動産管理事業、ホテル事業の６事業を営む総合不動産企業として、幅広く事業展開をしております。なかでも主力事業である不動産再生事業では、資産価値の劣化した不動産を取得し、環境性能や利便性・デザイン性向上などのバリューアップを施して物件の資産価値を高めた後に、不動産ファンドや一般法人、エンドユーザーなどの幅広いお客様へ再生した不動産を販売するサービスを提供しております。株式会社LIXILリアルティの資産流動化事業を承継する吸収分割を行うことで、不動産再生事業における人員増強を図り、また、同社が保有する収益不動産６棟、収益区分店舗３区画、収益区分ビル１区画及び区分マンション109戸を仕入の一環として取得いたします。

(4) 吸収分割の効力発生日

　　2023年９月１日

(5）承継事業の資産・負債の項目及び金額

承継する事業に関する資産、負債、契約その他の権利義務のうち、吸収分割契約に定める範囲において承継いたします。なお、承継する資産、負債の金額はそれぞれ11,329百万円、230百万円であります。

(6）支払対価及びその内訳

吸収分割の分割対価として、トーセイ・アール株式会社より株式会社LIXILリアルティに対して金銭を交付する予定です。守秘義務契約に基づき具体的な金額については非開示とさせていただきます。

２ 【その他】

該当事項はありません。

第二部 【提出会社の保証会社等の情報】

該当事項はありません。

独立監査人の四半期レビュー報告書

2023年７月６日

トーセイ株式会社

取締役会　御中

新創監査法人

東京都中央区

監査人の結論

当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、「経理の状況」に掲げられているトーセイ株式会社の2022年12月１日から2023年11月30日までの連結会計年度の第２四半期連結会計期間（2023年３月１日から2023年５月31日まで）及び第２四半期連結累計期間（2022年12月１日から2023年５月31日まで）に係る要約四半期連結財務諸表、すなわち、要約四半期連結財政状態計算書、要約四半期連結包括利益計算書、要約四半期連結持分変動計算書、要約四半期連結キャッシュ・フロー計算書及び注記について四半期レビューを行った。

当監査法人が実施した四半期レビューにおいて、上記の要約四半期連結財務諸表が、「四半期連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」第93条により規定された国際会計基準第34号「期中財務報告」に準拠して、トーセイ株式会社及び連結子会社の2023年５月31日現在の財政状態、同日をもって終了する第２四半期連結会計期間及び第２四半期連結累計期間の経営成績並びに第２四半期連結累計期間のキャッシュ・フローの状況を適正に表示していないと信じさせる事項が全ての重要な点において認められなかった。

監査人の結論の根拠

当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期レビューの基準に準拠して四半期レビューを行った。四半期レビューの基準における当監査法人の責任は、「要約四半期連結財務諸表の四半期レビューにおける監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、結論の表明の基礎となる証拠を入手したと判断している。

強調事項

重要な後発事象に記載されているとおり、会社は、2023年６月26日開催の取締役会において、2023年９月１日を効力発生日として、株式会社LIXILリアルティの資産流動化事業に関する権利義務を、会社が新設する子会社トーセイ・アール株式会社に吸収分割の方法で承継すること等を内容とする合意契約を締結することを決議し、同日付で契約を締結している。

当該事項は、当監査法人の結論に影響を及ぼすものではない。

要約四半期連結財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任

経営者の責任は、国際会計基準第34号「期中財務報告」に準拠して要約四半期連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない要約四半期連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。

要約四半期連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき要約四半期連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、国際会計基準第１号「財務諸表の表示」第４項に基づき、継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。

監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。

要約四半期連結財務諸表の四半期レビューにおける監査人の責任

監査人の責任は、監査人が実施した四半期レビューに基づいて、四半期レビュー報告書において独立の立場から要約四半期連結財務諸表に対する結論を表明することにある。

監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期レビューの基準に従って、四半期レビューの過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。

・　主として経営者、財務及び会計に関する事項に責任を有する者等に対する質問、分析的手続その他の四半期レビュー手続を実施する。四半期レビュー手続は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して実施される年度の財務諸表の監査に比べて限定された手続である。

・　継続企業の前提に関する事項について、重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められると判断した場合には、入手した証拠に基づき、要約四半期連結財務諸表において、国際会計基準第１号「財務諸表の表示」第４項に基づき、適正に表示されていないと信じさせる事項が認められないかどうか結論付ける。また、継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、四半期レビュー報告書において要約四半期連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する要約四半期連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、要約四半期連結財務諸表に対して限定付結論又は否定的結論を表明することが求められている。監査人の結論は、四半期レビュー報告書日までに入手した証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。

・　要約四半期連結財務諸表の表示及び注記事項が、国際会計基準第34号「期中財務報告」に準拠していないと信じさせる事項が認められないかどうかとともに、関連する注記事項を含めた要約四半期連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに要約四半期連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示していないと信じさせる事項が認められないかどうかを評価する。

・　要約四半期連結財務諸表に対する結論を表明するために、会社及び連結子会社の財務情報に関する証拠を入手する。監査人は、要約四半期連結財務諸表の四半期レビューに関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査人の結論に対して責任を負う。

 監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した四半期レビューの範囲とその実施時期、四半期レビュー上の重要な発見事項について報告を行う。

監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガードを講じている場合はその内容について報告を行う。

利害関係

会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。

以  上

(注) １．上記は四半期レビュー報告書の原本は当社(四半期報告書提出会社)が別途保管しております。２．XBRLデータは四半期レビューの対象には含まれておりません。