E03986 スターツアメニティー 有価証券報告書－第30期(2013/04/01－2014/03/31)

【表紙】

第一部【企業情報】

第１【企業の概況】

１【主要な経営指標等の推移】

(1）連結経営指標等

　（注）１．売上高には、消費税等は含まれておりません。

２．潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

　      ３．株価収益率については、当社株式は非上場であるため記載しておりません。

(2）提出会社の経営指標等

（注）１．売上高には、消費税等は含まれておりません。

２．潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

３．株価収益率については、当社株式は非上場であるため記載しておりません。

２【沿革】

　当社は、親会社であるスターツ株式会社（現スターツコーポレーション株式会社）の建設受注事業部門によって施工された、賃貸アパート・マンションにおける家賃等の管理業務を専門的に行う部門として始動し、昭和60年４月、管理業務の更なる拡充を目指し「千曲管理サービス株式会社」の商号で法人化され、途中、商号の変更を経て今日に至っております。

会社設立後の主な変遷は、次のとおりであります。

３【事業の内容】

　当社グループ（当社及び当社の関係会社）は、当社（スターツアメニティー株式会社）、当社の親会社及び子会社９社ならびに関連会社１社で構成されております。当社グループの主要な事業内容と、当社と関係会社の当該事業における位置付けを事業部門に係わらせて示せば次のとおりであります。

(1)管理事業部門……… 当社が管理を委託された物件の入居者トラブルの対応や、家賃ならびに管理費の集金・精算などの会計業務と空室・滞納時の賃料を保証する業務とあわせ、賃住保証サービス株式会社が行う賃貸契約時における保証人代行業務も含まれております。

(2)工事事業部門……… 当社が管理を委託されている物件の営繕工事・リフォーム工事・設備等の保守工事・破損部分の修理・修繕工事などとあわせ、エスティーメンテナンス株式会社が行う物件の定期清掃、共用部の電球交換などの軽微な修繕工事も含まれております。

(3)賃貸事業部門……… 当社所有のアパート・マンションならびに旅館等の賃貸、一括借上方式のアパート・マンション、駐車場等の転貸による賃貸事業ならびに主に土地借上方式による時間貸し駐車場の運営等を行っております。

(4)ビル管理事業部門… 主な事業内容は、連結子会社であるスターツファシリティーサービス株式会社、千代田管財株式会社の２社において、管理受託したビルを主にオンラインビル管理システムを活用して管理しております。

(5)その他事業部門…… 従来より実施している時間貸し駐車場の運営にあたり現場に設置する自動販売機の手数料収

　(管理事業部門の　　 入と工事案件紹介及び保険事務の代行手数料とあわせ、スターツケアサービス株式会社によ

　　その他を含む）　　るグループホーム等高齢者支援介護施設・保育施設の運営業、スターツリゾート株式会社による温泉旅館「ホテル清風園」（長野県・戸倉上山田温泉）及び「湯けむりの里　柏屋」（栃木県・川治温泉）の旅館運営業、スターツゴルフ開発株式会社による「スターツ笠間ゴルフ倶楽部」（茨城県笠間市）の運営業、ならびにスターツ・ナハ・オペレーションズ株式会社による「沖縄ナハナ・ホテル＆スパ」（沖縄県那覇市）のホテル運営業、ならびにピタットハウスネットワーク株式会社による不動産仲介店舗「ピタットハウス」フランチャイズ事業の運営業が含まれております。

（事業系統図）

　以上述べた事項を事業系統図によって表示すると次のとおりであります。

４【関係会社の状況】

　（注）１．スターツコーポレーション株式会社及びスターツ出版株式会社は有価証券報告書提出会社であります。

２．特定子会社に該当しております。

　　　　３．議決権の所有割合は、間接所有の議決権の合計の割合を（　）として内数で記載しております。

　　　　４．スターツファシリティーサービス株式会社については、売上高（連結会社相互間の内部売上高を除く。）の

　　　　　　連結売上高に占める割合が100分の10を超えております。

５【従業員の状況】

(1）連結会社の状況
  　セグメント情報を記載していないため、事業部門別の従業員数を示すと次のとおりであります。

　　（注）　１．従業員数は、就業人員であり、臨時雇用者数は（　）内に外数で記載しております。

　　(2）提出会社の状況

　（注）１．従業員数は、就業人員であり、臨時雇用者数は年間の平均人員を（　）内に外数で記載しております。

２．平均年齢、平均勤続年数、平均年間給与には臨時雇用者を含んでおりません。

３．平均年間給与（税込）は、時間外手当等基準外給与及び賞与を含んでおります。

(3）労働組合の状況

　労働組合は、結成されておりませんが、労使関係は安定しております。

第２【事業の状況】

１【業績等の概要】

(1）業績

　当連結会計年度におけるわが国経済は、政府の経済政策等による円高の是正や株価の上昇、消費税増税前の駆け込み需要等もあり、景気は回復基調で推移しました。不動産管理業界に影響を及ぼす住宅投資におきましては、平成26年３月期の新設住宅着工戸数を見ますと前年同期比10.6％増の987千戸となり、うち貸家につきましては前年同期比15.3％増の369千戸と前年比プラスに転じました。

　一方、海外経済は、米国では金融緩和縮小の問題が懸念され、欧州では景気停滞が長期化し、中国をはじめとする新興国においても成長の減速が見られます。

　このような経済状況の中で当社は、創業以来の基本理念である地域に密着した質の高いサービスの提供に邁進し、かつ多様化する入居者ニーズにも積極的に対応し、管理物件の拡充に取り組んでまいりました。また業務効率の向上を図るため、管理業務のシステム化にも積極的に取り組み、業務精度の向上ならびに事業経費の削減に成果を得ることができました。

　この結果、当連結会計年度の売上高は600億８百万円（前年同期比8.1%増）、営業利益は48億80百万円（同8.7%増）、経常利益は49億70百万円（同9.7%増）、当期純利益は26億65百万円（同3.8%増）となりました。

事業部門別の業績は次のとおりであります。

　　　①管理事業部門

　管理事業部門におきましては、賃貸市場全体で増加傾向にある空室率を改善すべく入居者募集協力店とも連携して取り組み、また多様化する入居者からのトラブルやクレームを24時間365日受け付ける体制をもつアクセスセンターの一層の機能充実を図り、管理物件の定期巡回を強化するなど、総合的にオーナーに対する質の高いサービスの提供に注力しました。売上高は49億53百万円（前年同期比0.8%増）、売上総利益は39億５百万円（同1.3%減）となりました。

　なお、平成26年３月末におけるアパート、マンション等の賃貸管理物件の総戸数は379,704戸（同5.8%増）、月極駐車場管理台数は78,236台（同0.1%増）となりました。

②工事事業部門

　工事事業部門におきましては、消費税増税前の駆け込み需要による受注増や、管理物件の長期的な維持管理を計画的に行う長期営繕工事に積極的に取り組んだ結果、売上高は99億84百万円（前年同期比8.5%増）、売上総利益は33億15百万円（同17.7%増）となりました。

③賃貸事業部門

　賃貸事業部門におきましては、管理物件の中でも一括借上方式（建物そのものを当社が一括で借り受ける方式）での管理受託が増加し売上は増加いたしました。また時間貸し駐車場を運営するナビパーク事業につきましては、ガソリン価格の高騰を受け自家用車の利用頻度の低下というマーケット事情もありましたが、新規契約獲得のため法人向け営業にも注力したことにより運営現場は順調に増加しました。最終的に自社所有の賃貸物件の運営も加え、売上高は304億58百万円（前年同期比6.2%増）となり、売上総利益は22億51百万円（同5.9%増）となりました。
　なお、平成26年３月末における時間貸し駐車場「ナビパーク」の運用台数は32,897台（前年同期比10.2%増）となりました。

④ビル管理事業部門

　ビル管理事業部門におきましては、スターツファシリティーサービス株式会社及び千代田管財株式会社の主な事業内容でありますオンラインビル管理システムを活用した商業施設やオフィス系ビルの管理業務手数料収入により売上高は71億65百万円（前年同期比9.8%増）、売上総利益は７億50百万円（同24.4%増）となりました。

⑤その他事業部門（不動産賃貸管理業　その他を含む）

　その他事業部門におきましては、従来より実施している時間貸し駐車場の運営にともない現地に設置いたします自動販売機手数料や工事案件紹介及び保険事務の代行手数料とあわせ、首都圏においてグループホーム等の高齢者支援介護施設・保育施設を運営しているスターツケアサービス株式会社、温泉旅館「ホテル清風園」（長野県・戸倉上山田温泉）、「湯けむりの里　柏屋」（栃木県・川治温泉）を運営しているスターツリゾート株式会社、ピタットハウスＦＣ事業を運営しているピタットハウスネットワーク株式会社の事業等を合わせ、売上高は74億46百万円（前年同期比20.9%増）、売上総利益は23億39百万円（同10.7%増）となりました。

(2）キャッシュ・フロー

　当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、税金等調整前当期純利益の計上、有形固定資産の売却、減価償却費などの収入要因と法人税等の支払、有形固定資産の取得、長期借入金の返済などの支出要因が相殺された結果、当連結会計年度末には88億１百万円（前年同期比32.0%増）となりました。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）
　営業活動の結果得られた資金は63億36百万円（前年同期は28億68百万円の獲得）となりました。
　これは主に税金等調整前当期純利益47億40百万円と、減価償却費16億13百万円等の収入要因と法人税等の支払額17億39百万円、利息の支払額１億25百万円等の支出要因が相殺された結果によるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）
　投資活動の結果使用した資金は、８億58百万円（前年同期は52億30百万円の使用）となりました。
　これは主に、有形固定資産の売却による収入４億76百万円等の収入要因と有形固定資産の取得10億10百万円等の支出要因が相殺された結果によるものであります。

　（財務活動によるキャッシュ・フロー）
　財務活動の結果使用した資金は33億44百万円（前年同期は11億89百万円の獲得）となりました。
　これは主に、長期借入金の返済31億円、配当金の支払２億40百万円等の支出要因によるものであります。

２【生産、受注及び販売の状況】

(1）生産実績

　　当社グループは、事業の性質上該当事項はありません。

(2）受注状況

　工事事業部門の受注実績を工事の種類別に示すと、次のとおりであります。

　（注）１．金額は受注価格によっております。

２．上記の金額に消費税等は含まれておりません。

３．賃貸事業部門・管理事業部門・ビル管理事業部門・その他事業部門には、事業の性質上該当事項はありません。

(3）販売実績

　当連結会計年度の販売実績を事業の部門別に示すと、次のとおりであります。

　（注）１．工事事業部門の売上計上は工事完成基準によっております。

２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

３【対処すべき課題】

（１）当社グループの現状の認識について

　景気の先行きについては明るさを取り戻しつつあるものの、経済再生の鍵となる個人の所得・雇用環境の本格的な回復には一定の時間を要すると思われます。また地価につきましては商業施設周辺の地価や都心部の僅かなエリアでの上昇を見るのみで、不動産全体といたしましては厳しい状況が続くと思われます。オーナーの賃貸物件新規投資に対するマインドは上昇に転じはじめていますが、実際に消費者の所得が増えるまでは弱腰が続く状況にあると判断しております。従いまして当社といたしましては、賃貸物件供給の絶対数が低い伸びの中での競合他社との管理受託競争が今後も続く厳しい環境の下にあると考えております。

（２）当面の対処すべき課題

管理物件の獲得は当社の営業基盤の根幹でありますので、根本的な課題であると考えております。また管理受託後も、家賃等の精算業務をはじめ日常の管理物件メンテナンスや入居者対応等を、高いレベルで維持し継続実施していくことが、管理会社として求められるテーマであると考えており、充実したサービスが提供できる適正人員の確保と人材教育、新しい商品の提供等のソフト面ならびに管理業務のシステム化等のハード面の強化が当面の課題であると考えております。

（３）対処方針

上記課題に対応するために、管理業務のシステム開発やＷeb利用等による業務精度の向上と効率化を図り、一方で積極的な営業展開による管理物件の獲得に努めております。また機動的かつ高い専門性をもった業務執行が可能となるよう戦略的に社内組織を再編し、強化すべき部門には積極的に人材投入を実施しております。なお、人材の確保につきましては新卒者だけではなく、業界経験者などを中心とした中途入社社員の採用も積極的に行っており、他業種の経験を当社の管理業務に活用しております。また競合他社に先駆けた新しい管理サービスの開発と実践にも積極的に取り組んでおります。

（４）具体的な取り組み状況

新政権の経済政策への期待や日銀の金融緩和政策などを背景に景気の先行きについては明るさを取り戻しつつあり、賃貸住宅新規着工マインドも上向きになってまいりました。このような経済状況の中当社では、創業以来の基本理念である地域に密着した質の高いサービスの提供に邁進し、多様化する入居者ニーズにも積極的に対応、管理物件の拡充に取り組み、成果をあげることができました。今期も引き続き管理業務のより一層の質の向上のため、365日24時間体制のクレーム受付部門である「アクセスセンター」の機能充実・人員強化、管理物件の長期的な維持管理を計画的に行う長期営繕工事や築年数が古い管理物件の入居率アップを図る目的で住居の快適性や付加価値を高める企画営繕工事を推進し、さらに日常の管理物件メンテナンスや入居者対応を高いレベルで維持、継続できるよう取り組んで参ります。
　また当社グループにおきましては、ビル管理事業と管理事業とのシナジー効果において管理物件獲得に成果が表れてきております。これは当社グループの管理対象となる物件の範囲が拡大したことと、スターツグループ全体における管理事業資源紹介のシナジー効果とが相まって管理物件獲得増加の成果となったものであります。

４【事業等のリスク】

　有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。

（１）．市況変動による事業への影響について

　当社グループの主要事業である不動産管理業において、管理物件数の増減は業績変動要因となりますが、外的要因として、新設住宅着工戸数（主に貸主）の推移、住宅ストック数の推移といった商品市場規模の変動要因と、人口推移、持ち家率推移といった入居者サイドの将来的な住宅需要の変動要因に当社グループの業績が影響を受ける可能性があります。

　また、わが国の経済情勢の変化は、雇用情勢や個人所得の変動、金利変動等に影響を与え、持ち家マインドの変化から賃貸住宅市場への影響度は大きく、外的要因として当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

　内的要因といたしましては、不動産管理業は過去からの信頼と実績に立脚し、事業として成り立つものでありますが、当社グループが不動産オーナー様から信頼を失墜する業務上の事象が発生した場合には、管理契約が解約に至り、当社グループの業績が影響を受ける可能性があります。

（２）．入居率の変動による業績への影響について

　当社グループの管理物件ならびに一括借上物件の入居率の変動により、当社グループの管理手数料収入ならびに一括借上賃貸収入に変動が生じ、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

　したがいまして、高入居率を維持するための、賃貸住宅としての商品の高付加価値性、価格競争力に加え、入居募集のネットワークの充実が他社物件との競合上重要な要因になると考えており、競合他社より上記要因が低下した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

（３）．法的規制について

　当社グループの属する不動産業界は、国土利用計画法、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、住宅品質確保促進法等により、法的規制を受けております。当社は不動産業者として、「宅地建物取引業法」に基づく免許を受け、不動産管理の事業を主に行っております。

　今後、これらの規制の廃止や新たな法的規制が設けられる場合には、当社グループの業績が影響を受ける可能性があります。

（４）．情報の管理について

　当社グループでは管理物件のオーナーならびに入居者の個人情報等が当社の賃貸管理システム等に登録されております。これらの情報に関しては、当社において守秘義務があり、社内管理体制の強化や外部からの侵入をシステム上防止できるよう情報漏洩の防止対策を強化し実施しております。しかし、社内体制上の問題や外部侵入等により、これらのデータが外部に漏洩した場合には、損害賠償請求や社会的信用の失墜により、当社グループの財政状態や経営成績に重大な影響を及ぼす可能性があります。

（５）．将来に関する事項について

　以上に記載している将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであります。

５【経営上の重要な契約等】

株式交換に関する事項

当社は、平成26年１月９日開催の取締役会におきまして、当社の親会社でありますスターツコーポレーション株式会社（以下、スターツコーポレーションといいます。）との間で、当社を株式交換完全子会社、スターツコーポレーションを株式交換完全親会社とする株式交換を行うことを決議し、同日付で株式交換契約を締結いたしました。

１．本株式交換による完全子会社化の目的
本株式交換の締結は、両社の機動性と柔軟性を高め、そのシナジーをより一層強化することを目的としております。

２．本株式交換の要旨
(1) 本株式交換の日程
取締役会決議日（当社及びスターツコーポレーション） 平成26年１月９日
株式交換契約締結日（当社及びスターツコーポレーション） 平成26年１月９日
臨時株主総会（当社） 平成26年２月18日
株式交換の効力発生日 平成26年４月１日
(2) 本株式交換の方式
スターツコーポレーションを株式交換完全親会社、当社を株式交換完全子会社とする株式交換であります。
(3) 本株式交換に係る割当ての内容

注）１. 当社普通株式１株に対して、スターツコーポレーション普通株式1,031株を割当て交付いたします。ただ

し、スターツコーポレーションが保有する当社株式3,675株につきましては、本株式交換による株式の割当ては行いません。

注）２. 本株式交換により交付される株式

スターツコーポレーションは本株式交換により普通株式3,341,339株を新株発行いたします。

注）３. 単元未満株式の取扱い

本株式交換に伴い、スターツコーポレーションの単元未満株式（500株未満の株式）を保有することとなる株主が新たに生じることが見込まれますが、単元未満株式につきましては取引所市場において売却することはできません。スターツコーポレーションの単元未満株式を保有することとなる株主の皆様におかれましては、会社法第192条第1項の規定に基づき、スターツコーポレーションに対し、保有されている単元未満株式の買取を請求することができる買取制度をご利用いただくことができます。

３．本株式交換に係る割当ての内容の算定根拠

当社は、本株式交換における交換比率の算定につきましては、その公平性及び妥当性を確保するため、スターツコーポレーション及び当社双方から独立した第三者機関に算定を依頼いたしました。第三者機関は、スターツコーポレーションの株式価値につきましてはスターツコーポレーションが東京証券取引所ジャスダック市場に上場しており市場株価が存在しておりますことから市場評価方式により、平成25年12月24日を基準日とし、直前６ヵ月間の月間終値に基づく平均値を算定の基礎としております。当社の株式価値につきましては、原則的な公正価値基準であります類似会社比準方式を基本としておりますが、当社は非上場会社であり既にスターツコーポレーションの連結子会社であることから、株式交換子会社の非支配少数株主の特性等を考慮し配当還元方式による補正計算を行い、株式交換比率を算定することといたしました。スターツコーポレーション及び当社は、当該算定結果を参考に、当事者間でそれぞれ株式交換比率につきまして協議をいたしました結果、本株式交換比率が妥当であるとの判断に至りました。

４．株式交換完全親会社の概要

６【研究開発活動】

　 該当事項はありません。

７【財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

　当連結会計年度の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの分析は以下のとおりであります。

（１）財政状態の分析

（流動資産）

　当連結会計年度末における流動資産の残高は181億98百万円となりました。主な資産内容といたしましては、管理事業における預り金増加等により現金及び預金が116億98百万円となりました。

（固定資産）

　当連結会計年度末における固定資産の残高は243億６百万円となりました。主な資産内容といたしましては、土地・建物の有形固定資産が180億３百万円でありますが、これにつきましては当期において土地・建物が７億62百万円減少し、時間貸駐車場「ナビパーク」事業の舗装設備等の構築物が１億59百万円減少いたしました。

　投資その他の資産は33億10百万円となりました。

（流動負債）

　当連結会計年度末における流動負債の残高は171億５百万円となりました。主な負債といたしましては、管理事業における家賃等の集金・精算業務により取り扱う預り金が81億81百万円、決算振替に伴う１年以内返済長期借入金が23億98百万円となったものであります。

（固定負債）

　当連結会計年度末における固定負債の残高は79億48百万円となりました。主な負債といたしましては、長期借入金が33億22百万円、賃貸事業における敷金の預りなどに伴い生ずる預り敷金及び預り保証金が29億７百万円となったものであります。

（純資産）

　当連結会計年度末における純資産の残高は174億51百万円となりました。主な純資産といたしましては、当期純利益が26億65百万円が加算された結果、利益剰余金が161億60百万円となったものであります。

（２）キャッシュ・フローの分析

　当連結会計年度末における現金及び現金同等物は88億１百万円となり、前連結会計年度に比べ21億33百万円（前年同期比32.0％増）の増加となりました。

　営業活動により得られた資金は、税金等調整前当期純利益が47億40百万円（前年同期比5.9%増）得られたことと減価償却費16億13百万円などの収入要因と法人税等の支払額17億39百万円などの支出要因が相殺されたことにより63億36百万円（前年同期は28億68百万円の獲得）となりました。

　投資活動により使用した資金は、有形固定資産の売却による収入４億76百万円等の収入要因と有形固定資産の取得10億10百万円、長期預金への預入による支出１億42百万円等の支出要因が相殺され８億58百万円（前年同期は52億30百万円の使用）となりました。

　財務活動により使用した資金は、長期借入金返済の31億円、配当金の支払２億40百万円等の支出要因により、33億44百万円（前年同期は11億89百万円の獲得）となりました。

（３）経営成績の分析

　当連結会計年度における売上高は600億８百万円（前年同期比8.1%増）、売上総利益は125億36百万円（同7.9%増）、販売費及び一般管理費は76億55百万円（同7.4%増）、営業利益は48億80百万円（同8.7%増）、当期純利益は26億65百万円（同3.8%増）となりました。

　当社グループにおきましては、長期営繕工事・企画工事の受注増、日常の保守ならびに一般修繕が順調に推移したため、工事事業全体で99億84百万円の売上（同8.5%増）となり、同売上総利益は32億90百万円（同16.8%増）となりました。

管理事業におきましては、管理受託営業に注力し管理戸数が増加したため、管理事業売上は49億53百万円（同0.8%増）となり、同売上総利益は39億５百万円（同1.3%減）の結果となりました。
　ナビパーク事業の売上は77億78百万円（同4.0%増）、一括借上賃貸事業の売上は221億64百万円（同6.9%増）と賃貸事業全体で304億58百万円の売上（同6.2%増）となり、同売上総利益は22億50百万円（同5.9%増）となりました。
　ビル管理事業におきましては、売上は71億65百万円（同9.8%増）となり、同売上総利益は７億50百万円（同24.4%増）となりました。

販売費及び一般管理費76億55百万円のうち人件費は42億25百万円で人件費率55.1%（前期は56.0%）となりました。

特別利益は６百万円（前年同期比97.3%減）となり、特別損失は２億35百万円（同17.7%減）となりました。

第３【設備の状況】

１【設備投資等の概要】

　当社グループは、当期中におきまして事業基盤の拡充、業務効率の向上、事務所経費の効率化を目的に、賃貸事業部門を中心に10億97百万円の賃貸物件の取得ならびに設備投資を実施いたしました。

　時間貸し駐車場「ナビパーク」事業にかかる機械装置などの初期設備投資の設備資金として７億47百万円の設備投資などを実施いたしました。

　また、恒常的にシステム化が進展する中で、より効率的で先進的なシステム構築を目的に、ＯＡ機器やソフトウェアなど、２億36百万円の設備投資などを実施いたしました。

２【主要な設備の状況】

（1）提出会社

　当社の主要な設備は、以下のとおりであります。

　（注）１．金額に消費税等は含んでおりません。

        ２．リース契約による主な賃借設備は、次のとおりであります。

 (2）国内子会社

　国内子会社の主要な設備は、以下の通りであります。

 (3）在外子会社

 　　　該当事項はありません。

３【設備の新設、除却等の計画】

　当社グループの設備投資につきましては、経営方針、景気予測、業界動向、投資効率等を総合的に勘案して策定しております。設備計画は原則的に当社グループ各社が個別に策定しておりますが、計画策定に当たってはグループ会議において提出会社を中心に調整を図っております。

　なお、当該連結会計年度末現在での重要な設備の新設、改修、除却計画につきましては、該当事項はありません。

第４【提出会社の状況】

１【株式等の状況】

（１）【株式の総数等】

①【株式の総数】

②【発行済株式】

 （注）当会社の株式を譲渡により取得するには、取締役会の承認を受けなければならないと定款に定めております。

（２）【新株予約権等の状況】

　該当事項はありません。

（３）【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】

該当事項はありません。

（４）【ライツプランの内容】

　該当事項はありません。

（５）【発行済株式総数、資本金等の推移】

　（注）　第三者割当

発行価格　　 150千円

資本組入額　　75千円

主な割当先　　スターツ株式会社（現スターツコーポレーション株式会社）他３社、当社の従業員持株会並

　　　　　　　びに個人449名

（６）【所有者別状況】

（７）【大株主の状況】

平成26年4月1日付にて、当社はスターツコーポレーション株式会社の100％子会社となりました。

（８）【議決権の状況】

①【発行済株式】

②【自己株式等】

（９）【ストックオプション制度の内容】

　該当事項はありません。

２【自己株式の取得等の状況】

【株式の種類等】　　該当事項はありません。

（１）【株主総会決議による取得の状況】

 　　　　　　該当事項はありません。

（２）【取締役会決議による取得の状況】

 　　　　　　該当事項はありません。

（３）【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】

 　　　　　　該当事項はありません。

（４）【取得自己株式の処理状況及び保有状況】

 　　　　　　該当事項はありません。

３【配当政策】

　当社は、将来に向けての新たなる事業展開や、それを支えうる財務体質強化に向けて、より一層の内部留保の充実に努めるとともに、株主の皆様へは、一定水準の安定した配当を継続していく事を基本方針としております。
　当社は、期末配当の年１回の剰余金の配当を行うことを基本方針としております。
　今期（第30期）につきましては当期純利益が2,153,927千円（同3.4%増）となったことにより、１株当たり年40,000円の配当を実施するに至りました。また、内部留保資金につきましても、今後予想される経営環境の変化に対応しつつ、地域の様々な顧客ニーズにも応えられる商品やサービスの提供が行える様に、有効投資を実施してまいりたいと考えております。

　なお、当事業年度にかかる剰余金の配当は以下のとおりであります。

４【株価の推移】

　当社株式は非上場であるため該当事項はありません。

５【役員の状況】

（注）１．平成26年６月24日開催の定時株主総会の終結の時から１年間。

２．平成24年６月26日の選任後４年内に終了する事業年度のうち最終のものに関する株主総会の終結の時まで。

６【コーポレート・ガバナンスの状況等】

（１）【コーポレート・ガバナンスの状況】

コーポレートガバナンスに関する基本的な考え方

　当社は健全で透明性が高く、事業環境の変化に迅速かつ的確に対応できる経営体制の確立を重要課題としております。そして、日々の企業活動を通して安心で快適な住環境をつくり、地域社会に貢献することを企業理念の根幹とし、結果的にすべてのステークホルダーの満足を最大にすることができるものと考えております。そして、これこそが当社の考えるコーポレートガバナンスであると認識しております。

(1）平成26年３月31日現在の当社の機関の内容及び内部統制システムの整備の状況等

①　当社の機関の基本説明

　当社取締役会は、取締役４名で構成されております。定期取締役会は毎月、臨時取締役会は必要に応じて開催しております。

②　当社の機関の内容及び内部統制システムの整備の状況

　経営上の意思決定に関しましては、経営環境の変化に対して迅速かつ適格に対応すべく、取締役会の運営を行っております。取締役会は毎月１回定期的に、臨時取締役会も必要に応じて開催し、十分な論議を尽くして経営上の意思決定を行っております。監査役は社内の独立した機関として取締役会に出席するとともに、その他の重要な社内会議の審議事項をも随時聴取する等、取締役の職務執行について厳正な監視を行っております。

　内部統制システムとしては、各社員及び各部署間の相互牽制が有効に機能すべく適材適所の人員配置に努め、検出事項が認められれば、即座に上層部に報告する等の社内教育を徹底しております。

　さらに、当該統制システムの法律的基盤を強化するため、弁護士に対し、不定期ではあるものの勉強会開催を依頼し、全社レベルでのコンプライアンスの周知徹底に努めるとともに、法的諸問題の発生に対しては適宜アドバイスを受け、その対処をしております。

③　内部監査及び監査役監査の状況

　社内に、代表取締役直属の内部監査室（２名）を設け、「内部監査規程」及び「内部監査手続書」に基づき会計及び業務の両面から社内監査を実施しており、社内の相互牽制機能が有効に機能しているか否か等、内部統制の適用状況等を監査しております。また内部監査担当者は監査実施後、監査役に監査結果及び整備状況を報告し、情報交換を通して緊密な連係を図っております。

　さらに、親会社の内部監査室からも定期的に監査を受け、それらの監査結果についての報告を当社意思決定機関への提言としております。

④　会計監査の状況

　当期において業務を執行した公認会計士の氏名及び継続監査年数並びに監査業務に係る補助者の構成は以下のとおりであります。

業務を執行した公認会計士の氏名

業務執行社員　　小倉　明、矢島　賢一

所属する監査法人名

監査法人日本橋事務所

継続監査年数

小倉　明　　　１年（当期を含む）
矢島　賢一　　２年（当期を含む）

会計監査業務に係る補助者の構成

公認会計士　　２名　、その他　　６名

(2）リスク管理体制の整備の状況

　当社は、内部管理体制の整備を図ることがコーポレート・ガバナンスの充実に寄与するものと考えております。全社業務の諸規定を定期的に見直すこととし、業務分掌規程や職務権限規程等が責任と権限の明確化を行う上で常に現状に見合ったものであるように努めております。内部監査室では、監査役や会計監査人との連携を図りながら計画的に監査を実施することで、内部牽制機能を果たしております。

(3）役員報酬の内容

　当事業年度における当社の取締役及び監査役に対する役員報酬は以下のとおりであります。

　  (4) 取締役の定数

　　当社の取締役は12名以内とする旨を定款に定めております。

　　(5) 取締役の選任の決議要件

　当社は、取締役の選任決議について、議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有する株主が出席し、その議決権の過半数をもって行う旨、その選任決議は累積投票によらない旨を定款に定めております。

（２）【監査報酬の内容等】

①【監査公認会計士等に対する報酬の内容】

②【その他重要な報酬の内容】

　　該当事項はありません。

③【監査公認会計士等の提出会社に対する非監査業務の内容】

　　該当事項はありません。

④【監査報酬の決定方針】

　　監査日数等を勘案した上定めております。

第５【経理の状況】

１．連結財務諸表及び財務諸表の作成方法について

(1）当社の連結財務諸表は、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和51年大蔵省令第28号）に基づいて作成しております。

　　なお、当連結会計年度（平成25年4月1日から平成26年3月31日まで）の連結財務諸表に含まれる比較情報については、「財務諸表等の用語、様式及び作成報告に関する規則等の一部を改正する内閣府令」（平成24年9月21日内閣府令第61号）附則第3条第2項により、改正前の連結財務諸表規則に基づいて作成しております。

(2）当社の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則（昭和38年大蔵省令第59号）に基づいて作成しております。

　　なお、当事業年度（平成25年4月1日から平成26年3月31日まで）の財務諸表に含まれる比較情報については、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則等の一部を改正する内閣府令」（平成24年9月21日内閣府令第61号）附則第2条第2項により、改正前の財務諸表規則に基づいて作成しております。

２．監査証明について

当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、連結会計年度（平成25年４月１日から平成26年３月31日まで）の連結財務諸表及び事業年度（平成25年４月１日から平成26年３月31日まで）の財務諸表について、監査法人日本橋事務所により監査を受けております。

１【連結財務諸表等】

（１）【連結財務諸表】

①【連結貸借対照表】

②【連結損益計算書及び連結包括利益計算書】

【連結損益計算書】

【連結包括利益計算書】

③【連結株主資本等変動計算書】

前連結会計年度（自平成24年４月１日　至平成25年３月31日）

当連結会計年度（自平成25年４月１日　至平成26年３月31日）

④【連結キャッシュ・フロー計算書】

【注記事項】

（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）

１．連結の範囲に関する事項

(1）連結子会社の数　9 社

連結子会社の名称

スターツファシリティーサービス株式会社

千代田管財株式会社

エスティーメンテナンス株式会社

賃住保証サービス株式会社

ピタットハウスネットワーク株式会社

スターツケアサービス株式会社

スターツリゾート株式会社

スターツゴルフ開発株式会社

  スターツ・ナハ・オペレーションズ株式会社

(2）非連結子会社の名称

該当事項はありません。

２．連結の範囲の変更に関する事項

該当事項はありません。

３．持分法の適用に関する事項

(1）持分法適用の関連会社数　1社

会社の名称　スターツ出版株式会社

(2）持分法を適用していない非連結子会社及び関連会社のうち主要な会社等の名称

　該当事項はありません。

(3）他の会社等の議決権の100分の20以上、100分の50以下を自己の計算において所有しておりますが、関連会社としなかった主要な会社等の名称

 　 スターツ証券株式会社

　　中央区佃高齢者介護サービス株式会社

　　篠崎駅西口公益複合施設株式会社

（関連会社としなかった理由）

当社は当該他の会社等の議決権の100分の20以上、100分の50以下を自己の計算において所有しておりますが、当社の親会社であるスターツコーポレーション株式会社の影響力からみて各社の財務及び営業の方針に対して重要な影響力を実質的には有していない等と認められるためであります。

(4）持分法適用会社は決算日が連結決算日と異なるため、該当会社の事業年度に係る財務諸表を使用しております。

４．連結子会社の事業年度等に関する事項

　スターツ・ナハ・オペレーションズ株式会社は、決算日を12月31日から3月31日に変更しております。

５．会計処理基準に関する事項

(1）重要な資産の評価基準及び評価方法

イ　有価証券

　その他有価証券

時価のあるもの

　決算日の市場価格等に基づく時価法（評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は移動平均法により算定）を採用しております。

時価のないもの

　総平均法による原価法を採用しております。

ロ　たな卸資産

  商品・原材料・仕掛品・未成工事支出金・貯蔵品

　主として個別法による原価法（貸借対照表価額は収益性の低下による簿価切下げの方法により算定）を採用しております。

(2）重要な減価償却資産の減価償却の方法

イ　有形固定資産（リース資産を除く）

 　　主として定額法を採用しております。

 　　なお、主な耐用年数は以下のとおりであります。

 　　　建物及び構築物　　　　２～47年

 　　　機械装置　　　　　　　３～15年

ロ　無形固定資産（リース資産を除く）

　定額法を採用しております。

　なお、自社利用のソフトウェアについては、社内における利用可能期間（５年）に基づいております。

ハ　リース資産

　リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しております。

ニ　長期前払費用

　　均等償却しております。

(3）重要な引当金の計上基準

イ　貸倒引当金

　売上債権等の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率による計算額を、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しております。

ロ　賞与引当金

　従業員賞与の支給に備えるため、支給見込額を計上しております。

ハ　役員退職慰労引当金

　当社及び一部の連結子会社は、役員の退職慰労金の支出に備えるため、内規に基づく期末要支給額を計上しております。

ニ　ポイント引当金

　当社は、顧客に対するポイント制度「夢なびポイント」の将来の使用による費用発生に備えるため、ポイント使用実績率に基づき、翌連結会計年度以降に利用されると見込まれるポイントに対する費用見積額をポイント引当金として計上しております。なお、前連結会計年度計上額は112,077千円、当連結会計年度計上額は126,015千円でありますが、それぞれ金額的重要性が低いため、流動負債の「その他」に含めて表示しております。

ホ　賃貸事業損失引当金

　当社は一括借上賃貸事業において、一括借上契約により発生する損失に備えるため、契約期間内に見込まれる損失見積額を計上しております。

ヘ　管理事業損失引当金

　当社は空室保証事業において、空室保証契約により発生する損失に備える為、契約期間内に見込まれる損失見積額を計上しております。
　なお、前連結会計年度計上額は28,684千円、当連結会計年度末計上額は137,070千円でありますが、金額的重要性が低いため、固定負債の「その他」に含めて表示しております。

(4）退職給付に係る会計処理の方法

イ　退職給付見込額の期間帰属方法

　退職給付債務の算定にあたり、退職給付見込額を当連結会計年度末までの期間に帰属させる方法については、期間定額基準によっております。

ロ　数理計算上の差異の費用処理方法

　数理計算上の差異については、各連結会計年度の発生時における従業員の平均残存勤務期間以内の一定の年数（５年）による定額法により按分した額をそれぞれ発生の翌連結会計年度から費用処理しております。

(5)収益及び費用の計上基準

　完成工事高及び完成工事原価の計上基準

イ　当連結会計年度末までの進捗部分について成果の確実性が認められる工事

　工事進行基準（工事の進捗率の見積りは原価比例法）を採用しております。

　ロ　その他の工事

　　　工事完成基準を採用しております。

(6）のれんの償却方法及び償却期間

　　　のれん及び平成22年３月31日以前に発生した負ののれんの償却については、主として20年間の定額法により償却を行っております。

(7）連結キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲

　手許現金、随時引出し可能な預金及び容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。

(8）その他連結財務諸表作成のための重要な事項

　消費税等の会計処理

　税抜方式によっております。但し、控除対象外消費税等の内、固定資産にかかるものは長期前払費用として処理し、５年間均等償却を行うこととしております。

退職給付に係る負債

　　　　　　　　当社及び一部の連結子会社は、従業員の退職給付に備えるため、当連結会計年度末における退職給付債務及び年金資産の見込額に基づき計上しております。

（会計方針の変更）

退職給付に関する会計基準等の適用

　「退職給付に関する会計基準」（企業会計基準第26号　平成24年５月17日。以下「退職給付会計基準」という。）及び「退職給付に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準第25号　平成24年５月17日。以下「退職給付適用指針」という。）を当連結会計年度末より適用し（ただし、退職給付会計基準第35項本文及び退職給付適用指針第67項本文に掲げられた定めを除く。）、退職給付債務から年金資産の額を控除した額を退職給付に係る負債として計上する方法に変更し、未認識数理計算上の差異及び未認識過去勤務費用を退職給付に係る負債に計上しております。
　退職給付会計基準等の適用については、退職給付会計基準第37項に定める経過的な取扱いに従っており、当連結会計年度末において、当該変更に伴う影響額をその他の包括利益累計額の退職給付に係る調整累計額に加減しております。
　この結果、当連結会計年度末において、退職給付に係る負債が206,847千円計上されるとともに、その他の包括利益累計額が100,277千円増加しております。
　なお、1株当たり情報に与える影響は当該箇所をご参照ください。

（未適用の会計基準等）

・「退職給付に関する会計基準」（企業会計基準第26号 平成24年５月17日）

・「退職給付に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第25号 平成24年５月17日）

(1）概要

　未認識数理計算上の差異及び未認識過去勤務費用の処理方法、退職給付債務及び勤務費用の計算方法並びに開示拡充等について改正されました。

(2）適用予定日

　退職給付債務及び勤務費用の計算方法の改正については、平成27年３月期の期首から適用します。
なお、当該会計基準等には経過的な取り扱いが定められているため、過去の期間の連結財務諸表に対しては遡及適用しません。

(3）当該会計基準等の適用による影響

　退職給付債務及び勤務費用の計算方法の改正による連結財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中であります。

（表示方法の変更）

　前連結会計年度まで「固定負債」の「その他」に含めて表示しておりました「賃貸事業損失引当金」は、重要性の観点から、当連結会計年度より独立掲記することとしました。この表示方法の変更を反映させるため、前連結会計年度の連結財務諸表の組替えを行っております。
　この結果、前連結会計年度の連結貸借対照表において、「固定負債」の「その他」に表示していた67,927千円は、「賃貸事業損失引当金」37,738千円、「その他」30,189千円として組み替えております。

（追加情報）

連結納税制度導入に伴う会計処理

　当社及び一部の連結子会社は、スターツコーポレーション株式会社を連結納税親会社とする連結納税制度を平成27年３月期より適用することとなったため、当連結会計年度より「連結納税制度を適用する場合の税効果会計に関する当面の取扱い(その１)」(実務対応報告第５号)及び「連結納税制度を適用する場合の税効果会計に関する当面の取扱い(その２)」(実務対応報告第７号)に基づき、連結納税制度の適用を前提とした会計処理を行っております。

（連結貸借対照表関係）

※１　非連結子会社株式及び関連会社株式に対するものは、次のとおりであります。

※２　担保資産及び担保付債務

　担保に供している資産は次のとおりであります。

　担保付債務は次のとおりであります。

他に関係会社及び関係会社の子会社の借入金を担保するため、土地（前連結会計年度1,285,883千円、当連結会計年度1,037,334千円）、建物（前連結会計年度584,086千円、当連結会計年度240,856千円）を物上保証しております。

※３　圧縮記帳

　取得した有形固定資産について、取得価額から控除した圧縮記帳額は次のとおりであります。

※４　財務制限

　当社の借入金のうち、次のものについては以下に示す財務制限条項がついております。

借入人は、本契約締結日以降、借入人が貸付人及びファシリティ・エージェントに対する本契約上の全ての債務の履行を完了するまで、次の各号を遵守することを確約する。

　(1）借入人の各年度の決算期の末日における単体及び連結の貸借対照表における純資産の部の金額を、当該決算期の前年同期の末日の金額又は平成17年３月期の末日の金額のいずれか高い方の金額の80％以上に維持すること。

　(2）スターツコーポレーション株式会社の各年度の決算期の末日における連結の貸借対照表における純資産の部の金額を、当該決算期の前年同期の末日の金額又は平成17年３月期の末日の金額（平成17年３月期についてはスターツ株式会社の連結の貸借対照表における資本の部の金額とする。）のいずれか高い方の金額の80％に維持すること。

　(3）借入人の各年度の決算期の期間における単体及び連結の損益計算書上の経常損益を２期連続して損失としないこと。

　(4）スターツコーポレーション株式会社の各年度の決算期の期間における連結の損益計算書上の経常損益を２期連続して損失としないこと。

　※５　たな卸資産の内容は次のとおりであります。

（連結損益計算書関係）

※１　販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次のとおりであります。

※２　固定資産売却益の内訳

※３　固定資産売却損の内訳

※４　固定資産処分損の内訳

※５　期末たな卸高は収益性の低下に伴う簿価切下後の金額であり、次のたな卸資産評価損が売

　　上原価に含まれております。

※６　減損損失

　　当社グループは、以下の資産グループについて減損損失を計上しました。
当社グループは、原則として資産グループのキャッシュ・フローから概ね独立したキャッシュ・フローを生み出す最小単位に拠ってグルーピングを行っております。

前連結会計年度（自 平成24年４月１日 至 平成25年３月31日）

　前連結会計年度において、土地および建物を売却することとなりましたので、建物の帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失（39,876千円）として特別損失に計上いたしました。

当連結会計年度（自 平成25年４月１日 至 平成26年３月31日）

　当連結会計年度において、収益性が著しく下落した資産グループの帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失（74,753千円）として特別損失に計上いたしました。その内訳は、建物57,337円及び土地17,415千円であります。

　また、事業用地以外の資産グループの回収可能価額は使用価値により測定しており、将来キャッシュ・フローを５％で割り引いて算定しております。

（連結包括利益計算書関係）

※　その他の包括利益に係る組替調整額及び税効果額

（連結株主資本等変動計算書関係）

前連結会計年度（自平成24年４月１日　至平成25年３月31日）

１．発行済株式の種類及び総数並びに自己株式の種類及び株式数に関する事項

２．配当に関する事項

(1）配当金支払額

(2）基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの

当連結会計年度（自平成25年４月１日　至平成26年３月31日）

１．発行済株式の種類及び総数並びに自己株式の種類及び株式数に関する事項

２．配当に関する事項

(1）配当金支払額

(2）基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの

（連結キャッシュ・フロー計算書関係）

※１．現金及び現金同等物の期末残高と連結貸借対照表に記載されている科目の金額との関係

※２.前連結会計年度に株式の取得により新たに新連結子会社となった会社の資産及び負債の主な内訳

　株式の取得により新たにスターツゴルフ開発株式会社を連結したことに伴う連結開始時の資産及び負債の内訳並びにスターツゴルフ開発株式会社の取得価額とスターツゴルフ開発株式会社取得のための支出（純額）との関係は次のとおりです。

　株式の取得により新たにスターツ・ナハ・オペレーションズ株式会社を連結したことに伴う連結開始時の資産及び負債の内訳並びにスターツ・ナハ・オペレーションズ株式会社の取得価額をスターツ・ナハ・オペレーションズ株式会社取得のための収入（純額）との関係は次のとおりであります。

前連結会計年度に株式の売却により連結子会社でなくなった会社の資産及び負債の主な内訳

　株式の売却によりスターツアセットマネジメント株式会社が連結子会社でなくなったことに伴う売却時の資産及び負債の内訳並びにスターツアセットマネジメント株式会社株式の売却価額と売却による収入は次のとおりであります。

当連結会計年度に株式の取得により新たに新連結子会社となった会社の資産及び負債の主な内訳

　該当事項はありません。

当連結会計年度に株式の売却により連結子会社でなくなった会社の資産及び負債の主な内訳

　該当事項はありまません。

（リース取引関係）

１.オペレーティング・リース取引

オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料

（金融商品関係）

１．金融商品の状況に関する事項

(1)金融商品に対する取組方針

　当社グループは、資金運用については主に流動性の高い預金等に限定し、また、資金調達は銀行借入により調達しております。

(2)金融商品の内容及びそのリスク

　営業債権である受取手形、売掛金、未収入金及び預け金は、顧客の信用リスクに晒されております。当該リスクに関しては、取引先ごとの期日管理及び残高管理を行っております。

　投資有価証券である株式は、市場価格の変動リスクに晒されていますが、定期的に時価や発行体の財務状況等を把握し、また満期保有目的の債券以外のものについては、市況や取引先企業との関係を勘案して保有状況を継続的に見直しております。

　営業債務である支払手形及び買掛金、未払金、工事未払金及び預り金は、そのほとんどが１年以内の支払期日であります。

　借入金のうち、短期借入金は主に営業取引に係る資金調達であり、長期借入金（原則として５年以内）は主に設備投資に係る資金調達であります。

　借入金及び預り保証金は、流動性リスクに晒されていますが、当社は月次に資金繰計画表を作成するなどの方法により管理しております。

２．金融商品の時価等に関する事項

　連結貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりであります。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは含まれておりません。

前連結会計年度（平成25年３月31日）

 （*）負債に計上されているものについては、（　）で示しています。

当連結会計年度（平成26年３月31日）

 （*）負債に計上されているものについては、（　）で示しています。

（注）１.金融商品の時価の算定方法並びに有価証券に関する事項

　　　①現金及び預金、②受取手形及び売掛金、③未収入金、④預け金

　　　　　これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価

　　　　額によっております。

　　　⑤投資有価証券

　　　　　これらの時価について、株式等は取引所の価格によっており、債券は取引所の価格又は

　　　　取引金融機関等から提示された価格によっております。また、保有目的ごとの有価証券に

　　　　関する事項については、注記事項「有価証券関係」をご参照下さい。

　　　⑥支払手形及び買掛金、⑦未払金、⑧工事未払金、⑨短期借入金、⑩預り金

　　　　　これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価

　　　　額によっております。

      ⑪長期借入金（1年以内返済予定の長期借入金を含む）

　　　　　これらの時価については、元利金の合計額を同様の新規借入を行った場合に想定される

　　　　利率で割り引いて算定する方法によっております。

　　　⑫預り保証金及び預り敷金

　　　　　預り保証金等の時価については、当該預り保証金等の償還期間を考慮した利率で割り引いて

　　　　算定する方法によっております。

　　　２.非上場株式（前連結会計年度327,954千円、当連結会計年度327,954千円）及び匿名組合出資金（前

　　　　連結会計年度821,974千円、当連結会計年度799,472千円）は、市場価格がなく、かつ将来キャッシ

        ュ・フローを見積もることなどができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、「⑤

        投資有価証券」には含めておりません。

３.金銭債権の連結決算日後の償還予定額

前連結会計年度（平成25年３月31日）　　　　　　　　　　　 （単位：千円）

当連結会計年度（平成26年３月31日）　　　　　　　　　　　 （単位：千円）

４.長期借入金及びその他の有利子負債の返済予定額

前連結会計年度（平成25年３月31日）

当連結会計年度（平成26年３月31日）

（有価証券関係）

１．その他有価証券

前連結会計年度（平成25年３月31日）

当連結会計年度（平成26年３月31日）

２．売却したその他有価証券

前連結会計年度（自平成24年４月１日至平成25年３月31日）

当連結会計年度（自平成25年４月１日至平成26年３月31日）

　該当事項はありません。

（退職給付関係）

前連結会計年度 （自 平成24年４月１日 至 平成25年３月31日）
１．採用している退職給付制度の概要

　当社及び一部の連結子会社は、適格退職年金制度及び退職一時金制度を採用しておりましたが、平成24年１月１日付けで、確定拠出年金制度と確定給付企業年金制度へ移行いたしました。

２．退職給付債務に関する事項

３．退職給付費用に関する事項

（注）簡便法を採用している連結子会社の退職給付費用は、勤務費用に計上しております。

４．退職給付債務等の計算の基礎に関する事項

(1）退職給付見込額の期間配分方法

期間定額基準

(2）割引率

0.8％

(3）期待運用収益率

2.0％

(4）数理計算上の差異の処理年数

　5年（各連結会計年度の発生時における従業員の平均残存勤務期間以内の一定の年数による定額法により按分した額をそれぞれ発生の翌連結会計年度から費用処理しております。）

当連結会計年度 （自 平成25年４月１日 至 平成26年３月31日）
１．採用している退職給付制度の概要

　当社及び連結子会社は、従業員の退職給付に充てるため、積立型の確定給付制度及び確定拠出制度を採用しております。

　確定給付企業年金制度（すべて積立制度であります。）では、給与と勤務期間に基づいた一時金または年金を支給します。

　退職一時金制度では、退職給付として、給与と勤務期間に基づいた一時金を支給します。

２．確定給付制度

(1）退職給付債務の期首残高と期末残高の調整表

(2）年金資産の期首残高と期末残高の調整表

(3）退職給付債務及び年金資産の期末残高と連結貸借対照表に計上された退職給付に係る負債及び退職給付に係る資産の調整表

(4）退職給付費用及びその内訳項目の金額

(5）退職給付に係る調整累計額

　退職給付に係る調整累計額に計上した項目（税効果控除前）の内訳は次のとおりであります。

(6）年金資産に関する事項

①　年金資産の主な内訳

　年金資産合計に対する主な分類ごとの比率は、次のとおりであります。

②　長期期待運用収益率の設定方法

　年金資産の長期期待運用収益率を決定するため、現在及び予想される年金資産の配分と、年金資産を構成する多様な資産からの現在及び将来期待される長期の収益率を考慮しております。

(7）数理計算上の計算基礎に関する事項

当連結会計年度末における主要な数理計算上の計算基礎

割引率　0.9％

長期期待運用収益率　2.0％

３．確定拠出制度

　当社及び連結子会社の確定拠出制度への要拠出額は、57,854千円であります。

（ストック・オプション等関係）

  　該当事項はありません。

（税効果会計関係）

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳

　　　　　※前連結会計年度及び当連結会計年度における繰延税金資産の純額は、連結貸借対照表の以下の項目に含ま

　　　　　　れています。

　　　　　※2 前連結会計年度において、「繰延税金資産」の「その他」に含めていた「賃貸事業損失引当金」は、重

　　　　　　要性の観点から、当連結会計年度より独立掲記することとしました。この表示方法の変更を反映するため、

　　　　　　前連結会計年度の注記の組替えを行っています。

　　　　　　この結果、前連結会計年度の「繰延税金資産」の「その他」に含まれていた14,246千円は、賃貸事業損失

　　　　　　引当金14,246千円として組替えております。

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

３．法人税等の税率の変更による繰延税金資産及び繰延税金負債の金額の修正

　「所得税法等の一部を改正する法律」（平成26年法律第10号）が平成26年３月31日に公布され、平成26年４月１日以後に開始する連結会計年度から復興特別法人税が課されないことになりました。これに伴い、繰延税金資産及び繰延税金負債の計算に使用する法定実効税率は、平成26年４月１日に開始する連結会計年度に解消が見込まれる一時差異については従来の37.8％から35.4％になります。

　この税率変更による繰延税金資産、繰延税金負債及び法人税等調整額に与える影響は軽微であります。

（資産除去債務関係）

１．資産除去債務のうち連結貸借対照表に計上しているもの

（１）当該資産除去債務の概要

　事業用定期借地権付の不動産賃貸借契約や不動産店舗用建物、時間貸駐車場の不動産賃貸借契約に伴う原状回復義務などであります。

（２）当該資産除去債務の金額の算定方法

　使用見込期間は、用途により10年から49年までとし、割引率は0.57%から2.3%を使用して資産除去債務の金額を計算しております。

（３）当該資産除去債務の総額の増減

２．連結貸借対照表に計上しているもの以外の資産除去債務

　当社は、賃貸借契約に基づき使用する一部の事務所等について、退去時における原状回復に係る債務を有　　しておりますが、当該債務に関する賃借資産の使用期間が明確でなく、現在のところ移転等も予定されてい　　ないことから資産除去債務を合理的に見積もることができません。そのため、当該資産に見合う資産除去債　　務を計上しておりません。

（賃貸等不動産関係）

当社及び一部の連結子会社では、東京都その他の地域において、賃貸用の住宅、オフィスビル、商業施設等を有しております。前連結会計年度における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は294,370千円（賃貸収益は売上高に、賃貸費用は売上原価に計上）であります。当連結会計年度における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は343,056千円（賃貸収益は売上高に、賃貸費用は売上原価に計上）であります。

また、当該賃貸等不動産の連結貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりであります。

 (注) １．連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額であります。

２．期中増減額のうち、前連結会計年度の主な増加額は不動産取得等（505,807千円）、主な減少額は不動産売却（131,571千円）であり、当連結会計年度の主な減少額は不動産売却（468,351千円）と減損損失（74,753千円）であります。

３．期末の時価は、原則として「不動産鑑定評価基準」に基づいて自社で算定した金額（指標等を用いて調整を行ったものを含む。）であります。

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

 １．報告セグメントの概要

　当社の報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

　当社は、本社に製品・サービス別の事業本部を置き、当事業本部は、取り扱う製品・サービスについて包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しています。

　したがって当社には事業本部を基礎とした製品・サービス別に「不動産賃貸管理事業」、「ＦＣ運営事業」、「ホテル・旅館・レジャー事業」、「介護・保育施設事業」の４つの事業セグメントがあり、このうち「不動産賃貸管理事業」は賃貸不動産所有者（オーナー）に対する総合的なサービスの提供を目的として、管理事業・工事事業・賃貸事業・ビル管理事業を集約したものであります。

　ただし「不動産賃貸管理事業」以外のセグメントは全セグメントに占める割合が僅少であり、開示情報としての重要性が乏しいため、報告セグメントは「不動産賃貸管理事業」のみと致します。

２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

　報告されている事業セグメントの会計処理方法は「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であり、セグメント間の内部売上高又は振替高は、主に市場価格に基づいております。

３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報

　前連結会計年度（自平成24年４月１日　至平成25年３月31日）

　当社の事業セグメントは、不動産賃貸管理事業、ＦＣ運営事業等でありますが、ＦＣ運営事業等の全セグメントに占める割合が僅少であり、開示情報としての重要性が乏しいため、セグメント情報の記載を省略しております。

　当連結会計年度（自平成25年４月１日　至平成26年３月31日）

　当社の事業セグメントは、不動産賃貸管理事業、ＦＣ運営事業等でありますが、ＦＣ運営事業等の全セグメントに占める割合が僅少であり、開示情報としての重要性が乏しいため、セグメント情報の記載を省略しております。

【関連情報】

前連結会計年度（自平成24年４月１日  至平成25年３月31日）

１．製品及びサービスごとの情報

（単位：千円）

２．地域ごとの情報

(1）売上高

　本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略してお

ります。

(2）有形固定資産

　本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％をこえ

るため、記載を省略しております。

３．主要な顧客ごとの情報

　外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がないため、

記載はありません。

当連結会計年度（自平成25年４月１日  至平成26年３月31日）

１．製品及びサービスごとの情報

（単位：千円）

２．地域ごとの情報

(1）売上高

　本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略してお

ります。

(2）有形固定資産

　本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％をこえ

るため、記載を省略しております。

３．主要な顧客ごとの情報

　外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がないため、

記載はありません。

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度（自平成24年４月１日  至平成25年３月31日）

当連結会計年度（自平成25年４月１日  至平成26年３月31日）

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度（自平成24年４月１日  至平成25年３月31日）

　なお、平成22年４月１日以前に行われた企業結合により発生した負ののれんの償却額及び未償却残

高は以下のとおりであります。

(注）「その他」の金額は、介護保育施設事業、ホテル・旅館・レジャー事業、ＦＣ運営事業、資産運用

　　　事業に係る金額であります。

　また、連結貸借対照表では上記のれんと負ののれんを相殺したうえで無形固定資産として表示して

おります。

当連結会計年度（自平成25年４月１日  至平成26年３月31日）

　なお、平成22年４月１日以前に行われた企業結合により発生した負ののれんの償却額及び未償却残

高は以下のとおりであります。

(注）「その他」の金額は、介護保育施設事業、ホテル・旅館・レジャー事業、ＦＣ運営事業、資産運用

　　　事業に係る金額であります。 

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

前連結会計年度（自平成24年４月１日  至平成25年３月31日）

　ホテル・旅館・レジャー業において、174,783千円の負ののれん発生益を計上しております。これは、「沖縄ナハナホテル＆スパ」の運営会社である「スターツ・ナハ・オペレーションズ株式会社」の普通株式を取得したことによるものであります。

当連結会計年度（自平成25年４月１日  至平成26年３月31日）

　該当事項はありません。

【関連当事者情報】

　　１．関連当事者との取引

　　　　連結財務諸表提出会社と関連当事者との取引

　 （１）連結財務諸表提出会社の親会社及び主要株主（会社等の場合に限る。）等

　　　　前連結会計年度（自平成24年４月１日　至平成25年３月31日）

　　　　当連結会計年度（自平成25年４月１日　至平成26年３月31日）

　（注）１．取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。

　      ２．取引条件及び取引条件の決定方針

        　　市場価格等、一般取引を参考として決定しております。

　　　　３．当社の銀行借入等について親会社が保証を行っているものであります。

　　　　４. 親会社の借入金を担保するため当社が物上保証を行っているものであります。

　　　　　　このうち前連結会計年度223,196千円及び当連結会計年度222,515千円は親会社とスターツデ

　　　　　　ベロップメント株式会社の連帯債務に対する物上保証であります。

　　　　５. 利息については、市場金利を勘案して合理的に利率を決定しております。

　 　(２）連結財務諸表提出会社の兄弟会社等

　　　　前連結会計年度（自平成24年４月１日　至平成25年３月31日）

　　　　当連結会計年度（自平成25年４月１日　至平成26年３月31日）

          　　　該当事項はありません。

　（注）１.取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税が含まれております。

　　　　２.取引条件及び取引条件の決定方針　　市場価格等、一般取引を参考として決定しております。

　　　　３.スターツデベロップメント株式会社の銀行借入等について当社が物上保証を行っているものであります。

　　　　　 親会社とスターツデベロップメント株式会社の連帯債務に対する物上保証は上記金額には含めず、親会社

　　　　　 に対する保証金額に含めております。

　　(３）連結財務諸表提出会社の非連結子会社及び関連会社等

　　　　　　　　該当事項はありません。

　　(４）連結財務諸表提出会社の役員及び主要株主（個人の場合に限る。）等

　　　　該当事項はありません。

　　２．親会社または重要な関連会社に関する注記

　　　　親会社情報

前連結会計年度（自平成24年４月１日　至平成25年３月31日）

　　　　　スターツコーポレーション株式会社（株式会社　大阪証券取引所上場）

当連結会計年度（自平成25年４月１日　至平成26年３月31日）

　　　　　スターツコーポレーション株式会社（株式会社　東京証券取引所上場）

（１株当たり情報）

（注）１.潜在株式調整後1株当たり当期純利益金額については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

　　　２.１株当たり当期純利益金額の算定上の基礎は、以下の通りであります。

　　　３．「会計方針の変更」に記載のとおり、「退職給付に関する会計基準」（企業会計基準第26号　平成24年５月17日。以下「退職給付会計基準」という。）及び「退職給付に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準第25号　平成24年５月17日。以下「退職給付適用指針」という。）を当連結会計年度末より適用しております。（ただし、退職給付会計基準第35項本文及び退職給付適用指針第67項本文に掲げられた定めを除く。）この結果、適用を行う前と比べて、当連結会計年度の1株当たり純資産額は16,844円94銭増加しております。

（重要な後発事象）

　　　　　該当事項はありません。

⑤【連結附属明細表】

【社債明細表】

　　　　該当事項はありません。

【借入金等明細表】

 　（注）１．平均利率については、期末借入金残高に対する加重平均利率を記載しております。

２. リース債務の平均利率については、リース料総額に含まれる利息相当額を定額法により各連結会計年度

　　に配分しているため、記載しておりません。

３．長期借入金（１年以内に返済予定のものを除く。）の連結貸借対照表日後５年間における返済予定額は以下のとおりであります。

【資産除去債務明細表】

本明細表に記載すべき事項が連結財務諸表規則第15条の23に規定する注記事項として記載されているため、資産除去債務明細表の記載を省略しております。

２【財務諸表等】

（１）【財務諸表】

①【貸借対照表】

②【損益計算書】

【売上原価明細書】

イ　管理事業原価明細表

ロ　工事事業原価明細表